受疫情影响，合肥房地产市场被冷冻了2个月有余，随着近期各行各业复工复产，合肥楼市逐渐恢复到疫情爆发之前的热度。滨湖是合肥房地产最重要的板块之一，从某种意义上代表了合肥楼市的风向标，这篇我们从滨湖角度一窥合肥楼市现状。
我统计了合肥链家2019年全年所有二手房成交数据，共计12807个样本，均价16425元/平米，较去年16386元/平米上涨39元/平米，涨幅0.24%。其中滨湖成交1680套，占总成交的13.1%，跟去年基本持平。
根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
4、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
5、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
本文所分析的数据主要是2019年全年的平均数据，并不能完全代表滨湖目前的真实房价，据我观察，2019年以来，滨湖房价一直在不断上涨，所以实际价格可能比图中标注的高一些。
与这次对比的数据是2018年全年的房价分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》。
这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。由于部分小区成交数据较少，误差可能较大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。对于成交量相对大的板块，整体房价走势仍具有一定的参考价值。
滨湖2019年成交均价为18649元/平米，比2018年（18463元/平米）上涨186元/平米，涨幅1.01%，高于全市平均值。成交周期从65.2天增加到92.4天，延长27.2天；议价空间从2.51%扩大至2.79%，增加了0.28个百分点。
滨湖2019年第四季度成交均价为18892元/平米，比2018年（18463元/平米）上涨429元/平米，涨幅2.32%，高于均值，这说明滨湖近期房价一直都呈上涨趋势。成交周期和议价空间都逐步扩大，成交量低于均值，表明市场流动性开始变差。
这里我要说明的一点是，与2018年相比，2019年上市了大量低价楼盘，拉低了全年均值，2019年滨湖房价实际涨幅是远远超过1.01%的。
关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
启动区板块
启动区板块2019年共成交251套，成交均价从2018年的16640元/平米涨至17165元/平米，上涨525元/平米，涨幅3.16%，高于平均涨幅。议价空间为2.65%，比去年扩大0.22个百分点，略低于均值。成交周期85.5天，比去年延长12.6天，略低于平均水平。
之所以叫做启动区板块，是因为滨湖最早就是从这里开始建设的，距离启动建设开始，板块内小区房龄大都在10年左右，基本跟全市均值持平。启动区板块涨幅之所以高于大盘，而且还超出不少，这就是滨湖优质板块的整体溢价。
除了树荫苑和琼林苑因为2018年样本过少，基础对比值过大，导致误差偏大外，涨幅低于平均涨幅的还有世纪城徽贵苑和徽杰苑（住宅）。为什么会出现这种情况？是因为这两个小区的改善户型成交占到住宅比例的50%以上，远远超过其他小区。
其中徽贵苑改善户型平均涨幅为-0.29%，徽杰苑为1.74%，都低于均值较多，而且均价也低于小区均值。滨湖世纪城是一个典型的刚需小区，改善户型相对是不保值的，随着房龄逐渐老化，小区应尽量避免进行大户型房产投资。
毕竟位于滨湖，启动区板块表现比我想象的要好一些，板块等级应该介于3+档至2-档之间。选择在此置业的人，大都是经济能力不足，但又想在滨湖上车的刚需，因为随着时间推移，板块会衰退得比较快，我们应优先考虑靠近地铁的中小户型。
板块分档请参考我微信公众号“小易论楼市”文章《合肥房产的优质板块和劣质板块》，公众号回复“房产”查看即可。
46中学区板块
46中学区板块2019年共成交278套，成交均价从去年的19746元/平米涨至20947元/平米，上涨1201元/平米，涨幅6.08%。议价空间从2.49%回落至2.47%，降低0.02个百分点，基本保持不变；成交周期为95.8天，较去年延长30.2天，略高于平均水平。
46中学区板块分为两个小学学区，以徽州大道为界，以西是合肥师范附小本部，以东是屯溪路小学滨湖校区。很明显，师范附小本部的学区房在价格上更占优势，认可度更高，是滨湖目前最好的公立双学区。
学区档次划分请参考我的文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区排名及分析》，学区房投资请参考《合肥学区价值和学区房投资》，可关注微信公众号“小易论楼市”回复关键词“学区”查看。
属于师范附小双学区的校区主要有：文华阁，书香门第，滨湖品阁，滨湖明珠，丽水家园，滨湖家园，滨湖惠园等。除了滨湖明珠外，几个小区的规模都不是很大。
从成交上来看，总价比较低的公寓户型主要集中在文华阁和书香门第东区，你基本没什么选择。受此影响，回迁小区滨湖家园和滨湖惠园的小户型较受青睐，成交量、单价和涨幅都比较可观。滨湖惠园需要补缴土地出让金，实际价格应该跟滨湖家园差不多。
根据各小区的成交特点，如何选房其实已经很明了了。如果你只是单纯挂双学区，不想经济负担过高，那么就选择文华阁和书香门第东区的公寓，或者滨湖家园和滨湖惠园的小户型。
如果你想挂学区兼顾一定的自住功能，那么可以考虑书香门第西区，滨湖品阁和滨湖明珠。如果你想挂学区，还要具备一定的居住舒适性，那么就选择丽水家园和滨湖明珠，因为这两个小区的大户型成交占比更大一些。
属于屯溪路小学滨湖校区单学区的小区主要有：蓝鼎滨湖假日系列，金泉小区，滨湖和园。总共也只有6个小区，其中滨湖和园是回迁小区，金泉小区规模太小，过于改善，换手率较低。
这里面成交量最大的是翰林园和清华园，这两个小区成交户型基本全是80-90平米的小三房和小两房，南北通透或者不通透都有，翰林园还有部分60多平的户型成交。金榈园户型不是太好，枫丹园则偏改善一些，两个小区平均总价都要高一些，所//www.58yuanyou.com以涨幅和换手率都相对差些。
滨湖和园均价明显低于滨湖家园和滨湖惠园，户型越大单价越低。如果你想让孩子上46中，但是钱又很紧张，可以选择滨湖和园，这里有46中上车的最低门槛，单学区回迁房的价值就在于此，双学区也是同样道理。
整体来说，46中学区板块表现比较亮眼，主要是得益于滨湖区大板块价值和学区溢价，板块等级应该介于2档和2+档之间。板块整体并不适合改善，如果想兼顾自住舒适性，建议按顺序考虑如下小区：滨湖明珠，丽水家园，金泉小区，蓝鼎滨湖假日枫丹园。
金融后台西板块
金融后台西板块2019年共成交365套，成交均价从18384元/平米涨至18542元/平米，上涨158元/平米，涨幅0.86%//www.58yuanyou.com。议价空间从2.23%扩大至2.43%，增加0.2个百分点；成交周期从62.2天延长至94.7天，增加32.5天，基本与平均值持平。
这里的涨幅有很大误差，合肥云谷和滨湖欣园两个相对低价的小区，在2018年基本没有成交，而2019年集中出货，导致2019年板块均价被拉低。如果除去这两个小区，板块实际均价为19325元/平米，涨幅5.12%。
目前金融后台西板块的二手房成交主要集中在云谷路以北，这也是46中南区的学区范围，2019年46中南区成绩排在2档中上水平，比46中本部要差一些，还称不上学区房，所以体现不出学区溢价。
我们可以看到，成交量比较大的几个小区，保利拉菲公馆和万科城均价在2.02-2.03w，中铁滨湖名邸和旭辉御府在1.88-1.9w，前者比后者高出6%-8%，这就是一线品牌和二线品牌的差距。如果跟华冶水晶公馆和锦绣淮苑等不知名开发商相比，品牌溢价甚至可以达到10%-20%。
高速在合肥一直走的是品质路线，高速滨湖时代广场再次被市场印证，溢价几乎可以同一线品牌媲美。高速滨湖时代广场住宅大户型成交占比接近70%，且涨幅可观，说明是板块内适合改善的一个小区。
滨湖欣园是板块内的回迁小区，但它的命运却没有46中板块的回迁小区那么好，均价1.3w，仅有其他小区的2/3。回迁小区是劣质资产无疑，如//www.58yuanyou.com果没有学区，即使位于优质板块，我想也无力回天。
云谷价格一直在上涨，目前均价已经达到1.75w-1.8w左右，如果考虑到未满两年有增值税，实际价格在1.85w左右。云谷价格就是西南板块的风向标，新房定价必然不能不参考这个小区，按照新房比二手房高5%左右来算，新房定在1.9w-1.95w是合适的。
所以这就很好解释了为什么中海九樾的高层会热销，因为小区高层均价1.9w，里面有很多低于1.85w的房源，再加上中海的品牌效应，性价比较高，被疯抢是不难理解的。但中海的小高层和洋房定价相对较高，就没有那么大的投资吸引力了。
公元天下二手房均价为1.65w，考虑到产证未满两年有税，实际价格应该在1.75w左右。年前我在小密圈里组织团购的荣盛华府，打过折之后部分房源实际单价低于1.75w，作为新房来讲，性价比还是不错的，可以说是滨湖上车的最低门槛，有好多圈友已经买到手，不过这种机会很难再有了。
如此一来，绿城招商诚园和滨湖云境，定价显然过高，没有什么相对优势。如果金鹏一品天成也要与中海的价格看齐，我想吸引力也不大，高层不超过1.85w是相对合适的。
核心区板块
核心区板块2019年共成交445套，成交均价从17840元/平米涨至19067元/平米，上涨1227元/平米，涨幅6.88%。成交周期从66.2天延长至96.8天，增加30.6天；议价空间从3.01%回落至3.00%，基本持平，略高于均值。
2018年由于受几大限价房的压制，比如公园里、高速时代公馆、宝能城和联投新安里，核心区房价一直不愠不火，拖累了几个相对热门小区的价格涨幅。而2019年随着这些限价盘的出清，以及滨湖高价新房的入市，核心区房价疯狂补涨。
因“价格委员会”风波遭到网友无情嘲笑的中海滨湖公馆，在2018年几乎毫无作为，房价原地踏步踏，而2019年一鸣惊人，涨幅达到16.2%，成为板块小区之首，我姑且认为这是迟到的补涨吧，其实以它的位置和品牌，本也不应该那么低。
之前被我推荐的宝能城，开盘备案价在1.53w，目前基本在1.8w站稳脚跟，有些机会一旦错过就不在了。宝能城公寓表现也很亮眼，这超出了我的预料，应该跟它的绝佳位置有莫大关系。
联投新安里如果算上税，实际均价应该在1.9w-2w左右，一直迟迟不开的三期据说近期也要启动验资了，均价大概1.7w左右，我觉得一般人应该是买不到了。
其实目前kLNyAYVFoR核心区板块适合改善兼投资的小区并不多，保利海上五月花和中海滨湖公馆勉强还行，但也仅限于110-120平左右户型，140平及以上的户型，更多应考虑信达公园里、高速时代公馆和置地双玺。
尽管受环湖环保整改影响较大，地标性建筑也迟迟无法按计划施工和完成，但这只是降低了资产价格上限，并不影响核心区板块资产的优质性，即使没有环湖规划，核心区商业中心和交通区位上的优势，也足以支撑目前的板块价值。
省府板块
省府板块2019年共成交171套，成交均价从19406元/平米涨至20240元/平米，上涨834元/平米，涨幅4.30%。议价空间从2.25%提高到3.25%，扩大1个百分点，高于平均水平，成交周期从57天延长至85.7天，增加28.7天，低于平均值。
省府二手房成交均价已达到区域第二高，是滨湖区最后一个开始发力的板块，因此平均房龄目前最为年轻，成长预期也是最好。
板块内成交量最大的4个小区为：万科蓝山，佳源巴黎都市，高速时代城，琥珀瑞安家园。其中万科蓝山和佳源巴黎都市，无论从成交量、成交均价，还是从成交周期上，都更加亮眼，说明更受购房者青睐。
从近期成交来看，万科蓝山和佳源巴黎都市均价已经达到了2.1w-2.3w左右，高速时代城和琥珀瑞安家园也在1.9w-2.1w左右。前者主要有地铁上的优势，但我认为还不足以产生10%的价差，后者还有一定的上升空间。
因为省府板块目前在售新盘大都远离地铁，还靠近包河大道高架，高层合理价位应该低于2.2w，但实际上大都超出不少，所以目前来看，省府板块的新房性价比都差点意思。保利和光尘樾，我认为合理价位应该不超过2w。
我在之前的文章中分析过，省府板块成交量最大的是90-110平的小三房，超过110平的户型成交占比并不大，因此省府板块本质上还是一个刚改区域，改善性户型并没有太大市场，所以应尽量避免投资此类房产。
省府以北包河工业园二手房成交均价大都在1.5w-1.6w左右，像单价超过2w的高速时代首府、金科博越天辰、龙湖景粼玖序和锦绣花城，价格与省府板块看齐，滞销是不可避免的。而像阳光里和乐富强悦融湾，价格还算比较正常。
滨湖房价分析及购房建议
其实我在之前的文章中反复预测美国这两年会遭遇经济危机，没想到新冠病毒疫情会成为这次危机的导火索和催化剂，随着各国重启量化宽松，美国将联邦基金利率区间降至0%-0.25%，这势必迫使中国也被动加入类似的行动中来。
受疫情影响，国内外需求都大幅萎缩，中国目前面临经济下行压力不可谓不大，今年6%的增长目标可能无法实现。鉴于此，zf开始启动新一轮的基建投资，同时引导市场利率进一步下滑，并逐步增加流动性。
本来我们cpikLNyAYVFoR上行压力就比较大，央行对流动性释放暂时是比较克制的，但不排除经济遭遇大幅下滑而采取极端措施的可能性。我们知道货币如果不流入股市和楼市，就会流到我们的餐桌上，现股市毫无起色，楼市又被严格限制，一旦流动性再次泛滥，通货膨胀无法避免。
如果做最坏的打算，未来出现严重的通货膨胀，即使限购政策并未松绑，我想楼市也不会比现在更糟，正所谓水涨船高，房地产不会独立于行情之外。所以不论从哪个角度来看，合肥楼市未来几年都只会向好。
滨湖是合肥目前发展最好的区域之一，看好滨湖从某种意义上来讲就是看好合肥，在安徽省强省会战略支撑下，我对合肥未来充满信心，所以滨湖没有理由发展不好，滨湖楼市也没有理由不被看好，2019年滨湖房价上涨，就充分说明了这一点。
但很可惜的是，目前滨湖在售新盘中，基本看不到性价比相对高的项目，即使有，购买难度也很大，基本与普通人无缘。目前滨湖购房策略主要还是侧重于二手房淘笋，核心区和省府板块的机会应该相对多一些。
在这里我需要我要说明的一点是，滨湖目前整体上还是一个偏刚需和刚改的市场，因为区域均价较高，面积超过110平米的户型总价也比较高，这样会超出绝大部分购买者的购买能力，造成需求急剧降低，所以投资应尽量避免此类大户型标的。
