逝原由网者如斯夫，不舍昼夜。
转眼间，又是一年岁尾。
回顾2021年，法拍限购、限售升级、集中土拍、新房住宅摇号拼社保入围、限价调整、土拍竞品质、土拍摇号、房贷利率5连涨后回调、二手房7连跌……
杭州楼市出现了太多转折与改变。
不止政府与开发商，普通购房者更要努力适应，才不会在复杂诡谲的行情之下迷失方向。
总结历史，才能更好地把握未来。
故而，蓝房特推出2021年终观qlqrAL察系列篇，就“万人摇”“二手房”“限售”“社保”“限价”“跟着品牌房企去买房”等关键词展开回顾与分析，为广大购房者厘清2022年的购房方向。
第四期，我们聚焦的关键词是“法拍房”。
01
1223套
全年成交率80.2%
据统计，2021年1月1日至12月31日，杭州（八区）法拍房市场共进行了1223次住宅的司法拍卖，其中成交了981次。
全年度整体成交率为80.2%，比2020年的90.2%，下降了约10.2%，购房者观望情绪较明显。
2021年各月法拍房成交量
全年法拍房累计流拍242次，与2020年的111次相比，多了131次，其中房源中的绝大多数优质房源也在后面的拍卖中成交。
具体来看，2021年前两个月的法拍房数量不多，但成交量、成交率均处于高位，特别是2月，成交率100%，无一流拍。
2021年各月法拍房成交趋势图
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，其中法拍房首度纳入限购范围。
法拍房市场整体呈现降温态势，一大批房源被紧急撤回，上架量为全年最少，高于评估//www.58yuanyou.com价成交的占比下降明显。
图源：杭州住房保障和房产管理局
4-6月份，随着调控的深入细化，法拍房高溢价成交的现象有所缓解，法拍市场趋于理性。
下半年法拍房供应数量都维持在比较稳定的状态，每月均维持在100+左右。
但需要注意的是，与杭州二手房成交量相似，10月法拍房成交也同步跌入低谷，整体成交率仅为61.7%，是全年最低点。
而后，11-12月杭州法拍市场成交率也出现了同步的小幅回暖走势。
02
高价法拍房屡现成交
学区房遇冷
杭州法拍房纳入限购后，法拍市场降温在所难免。
但从全年法拍房成交数据来看，稀缺地段的品质房源依旧坚挺，往往会在法拍市场上走出“偏离大市”的独立行情。
2021年法拍房成交总价TOP10
2021年法拍房成交单价TOP10
经过统计，2021年杭州已成交的法拍房中，以200-500万区间内的房源居多，全年度成交总价过千万的有94套，其中超过2000万的有17套。
粗略计算，平均到一年中，就是每个月都有8套千万级房源成交，且包含1套两千万级房源。
沐风宜和雅园8幢34号实景原由网
在成交单价最高TOP10中，位列榜首的为曾遭遇“悔拍”的沐风宜和雅园8幢34号房产，同时也是2021年杭州法拍房成交总价的TOP5。
该套住宅是主城区十分稀缺的合院产品，房子成色很新，竞得者基本算得上是入住新小区，而且周边各类配套成熟。
该套法拍房在2月份的4000万成交总价、约18.4万元/㎡的单价，位居杭州法拍史上单价第二高，仅次于2019年徐青甫故居的约20.98万元/㎡。
图源：阿里拍卖
但由于上一任买家“悔拍”，保证金无法退还，450万就此打了水漂。5月再度上架后，最终以3650万成交。
2021年成交总价最高的法拍房源则是大河宸章公寓江南里1幢7号房产，该房源建筑面积约708.8㎡，评估价约1.36亿，折合单价约19.1万元/㎡。
大河宸章公寓江南里1幢7号实景
最终，这套法拍房以1.0847亿的总价底价成交，折合单价约15.3万元/㎡。这一总价，在杭州的法拍房史上位列第二，第一名为曾经1.13亿高于评估价成交的一套阳光海岸。
另外，下半年，在国家一系列教育“双减”、名校集团化等政策组合拳出击下，慢慢让学区房的热度退却，学区炒作之风也慢慢消散。
以杭州“孟母盘”耀江文鼎苑为例，一夜之间多出几十套挂牌房源，法拍房两个月之间，单价从10万+变成8万+；
图源：阿里拍卖
西湖区崇文公寓一套建面约246.04㎡的法拍房，对口学区为学军小学求智校区+十三中，因无人报名而流拍；
一套顶着江南实验学区房头衔的钱塘春晓法拍房，仅拍出约3.5万元/㎡的价格，房价直接跌回5年前……
需要注意的是，高价成交法拍房源只占少数，并非普遍现象。从杭州2021年法拍房整体数据来看，大部分房源都低于评估价成交。
尤其是在楼市下行期，购房者普遍观望情绪浓厚，法拍房成交遇冷也在情理之中。
03
展望后市
从法拍房市场来看，目前市场整体需求还是相当强劲的。
2021年下半场成交量以及成交价格趋于稳定，主要是受限购政策影响，法拍房价值被稀释，劝退了一批投资客。
楼市价值向核心资产收缩的同时，也为自住及刚需购房者提供了捡漏的机会。
年底法拍房虽有小幅回暖态势，但仍旧处于较低水平，1、2月份或将是传统淡季，3月份成为市场回暖与否的关键期。
当前市场情绪回归理性，但不排除竞买人受新房供应不足、亚运会举办等影响，为“焦虑型”购房买单。
当然，在考虑入手前，也建议大家www.58yuanyou.com提前了解一下房源情况以及周边房源价格，还需要注意是否有复杂的司法纠纷，物业、水电是否有欠费等问题。
