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导读：就在最近，万科中心（备案名：悦尚大厦）写字楼下调备案价格，平均下调 达5600多元/㎡， 降价幅度之大，令人咋舌。而且优惠折扣也放大了两个点。
区位条件优越、配套一流的万科中心写字楼为何调价？这背后折射出 温州写字楼的哪些“危”与“机”？一起来看看房哥的深度分析。
◎来源丨温州房哥
◎主笔丨麦田夫斯基/房哥
◎编辑丨Mt.
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万科中心位于府东路和温州大道交汇处，紧挨绿轴的世纪公园，与印象城（在建）相连通，区位条件还是非常优越的。
▲项目效果图
7月14日，万科中心开盘， 计建筑面积39193.67㎡。其中办公用房124套，建筑面积29775.14㎡；商业102套，建筑面积9418.53㎡，商业毛坯备案均价为36146.06元/㎡， 办公用房备案均价为23914.75元/㎡。
商业近乎被一抢而空，而截至12月2日6时，房管网显示 写字楼4个多月只成交几套。▼
▲万科中心去化情况。截图自温州市房地产市场信息交易网。数据截至12月2日16时
最近，开发商进行了大幅调价，近几日，降幅较大的4-6层一下子卖出了9套。据房探打听，市场投资者对这个价格有一定的接受度。
那么，万科中心写字楼这个折后价格是贵还是便宜？咱们从两个维度来分析。
与周边写字楼售价比
周边可参照的样本点较少。
较近的一个案例是，2017年5//www.58yuanyou.com月17日开盘的新希望白麓里 （备案名：万麓园）。
2#为写字楼，建筑面积为97-155㎡，3#为LOFT公寓。写字楼普惠折后均价为 约1.69万元/㎡。
周边写字楼租金水平
周边写字楼 集中分布于新城大道两侧，或在 市府周边呈点状分布。以发展大厦、中通大厦、晚报大厦、华亮大楼等写字楼为例，租金水平大致在60-65元/㎡月。新城大厦等写字楼租金则低些，大致在38-50元/㎡月。
周边租金水平：50-65元/㎡月
空置率：5%-20%
▲从世纪广场鸟瞰华亮大楼。/天地图温州
依照国际通行的指标，1：300以内，属于相对合理的水平。考虑到空置率，按照周边租金水平，相对合理的售价 应该在1.5-1.8万元/㎡。
从租金回报和周边普通写字楼售价两个维度进行比较，万科中心写字楼的大幅下调价格更像是 回归市场的合理水平。
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温州写字楼市场的低迷可以说由来已久，你看看滨江CBD建设的现状，这么多年依旧没形成雏形，就可以管中窥豹。
▲瓯江上空鸟瞰滨江CBD杨府山一带。李立摄于2019年7月。
温州写字楼市场为何低迷？概括一下原因有以下三点：
从市场整体环境来看
受 宏观大环境影响， 经济面临下行压力，写字楼空置率不断攀升。即使是 存量市场依然是供大于求， 写字楼市场空置率高，是 市场常态。除了杭州、南京外，苏州、武汉、厦门等二线城市普遍空置率超20%。▼
▲2018年大中华区20个城市核心区市场写字楼需求速览。/戴德梁行
特别是P2P爆雷之后，写字楼的常客——金融机构的日子也不好过。
就温州而言，尽管 存量不多，但空置率为19.8% （2017年年末，戴德梁行）， 租金上涨空间有限。
从需求和产业特点来看
温州为 轻工业制造城市，无论是从产业特点、人才结构还是其它资源禀赋条件来看，温州 目前不具备形成总部经济和高技术服务业集群的“楼宇块状经济”的基础。
温州的大型企业能级和辐射范围大多相对有限，入温的500强企业、上市机构不少是较低层级甚至最低层级的派出机构，很难 形成以其为核心的服务业产业配套链和产业集聚。
从租金水平来看
温州写字楼市场仍处于 消化和调整时期。受宏观经济和互联网的影响， 传统行业对写字楼需求在减少。入驻写字楼办公的企业 以生活服务类企业为主。
基于成本考虑，小微企业和传统行业更热衷于选择 “退二进三”的厂房、创意园等作为办公场所，市场租金大致在25-45元/㎡月，普遍低于同区域写字楼平均水平，成为了不少企业的 替代选择。这就 压制了商务办公楼租金水平，往上难有空间。
还有值得提醒的是，未来大量规划功能 以“写字楼+酒店”为主的超高层入市， 写字楼市场竞争将更趋激烈。
▲图源：温州新闻网
因此，温州写字楼市场 整体租赁价格稳中有降。以瓯海中心区为例，因供应量较大，空置率较高，写字楼租金大致在 35元/㎡月左右。
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存量写字楼空置，市场基本面供大于求，未来还将有大量写字楼入市。难道写字楼市场真的没有机会？就没有 租金高、空置率低的“异类”？
据房探小哥的小雷达打听，位于市区瓯江路的鹿港大厦就是这样的“异类”！
鹿港大厦
租金：均价约80元/㎡月
空置率：约5%以内
▲图/温州鹿城发布
房探
探访
12月的一天，房探小哥蹬着小二轮去探访了一番。
与温州绝大多数分割销售的写字楼不同，鹿港大厦为城投集团 自持，并且委托给了专业的写字楼运营商—— 悦开工统一招商运营。
专业的队伍运营有啥不同呢？跟着房探去一睹为快。
5G网络覆盖、共享食堂、共享会议室、金钥匙管家中心、书吧、共享洽谈室……
▲书吧。/温州鹿城发布
▲共享会议室。
▲咖啡吧。
▲可以俯瞰一线瓯江江景的咖啡吧。
▲沙龙区。
看样子，配套还是相当不错的。
悦开工的小姐姐告诉房探，鹿港大厦2016年建成，建筑面积约55524㎡。其中出租的写字楼部分约3.5万方。据说是市区当下炙手可热的写字楼之一，入驻了碧桂园、新华保险等 5家世界500强公司分支机构、8家上市企业在内的100多家企业。2018年入驻企业产值超12亿元，税收9000余万元。今年或将入列税收亿元楼行列。
从入驻企业来看， 数字经济、高端金融、建筑房地产开发、贸易和高端咨询类占据了较高的比重。
▲入驻企业数据由悦开工提供
目前，悦开工拥有专业管家团队50多人，已经成功运营物业 超30万㎡，包括鹿港大厦、交运城市客厅等多个写字楼。
同人恒玖
同样的，在市府路的同人恒玖大厦也实现了 高租金和低空置率。
租金：70-80多元/㎡月
空置率：5%以内
▲从世纪广场上方鸟瞰同人恒久大厦。/天地图温州
那么，问题来了。为什么鹿港大厦、同人恒玖能够实现高租金和低空置率呢？两者有什么共性特征呢？
配套和运营：
除了前文中所述的 配套服务之外，据说 鹿港大厦入驻的企业可享受团建、人力资源、企业教育、圈层人脉等8大 智慧共享服务。因此吸引了不少世界500强企业分支机构和上市公司等。
这类企业 承租能力较强，对租金不是特别敏感，对写字楼门面形象有一定要求，对 品质性需求还是在的。如鹿港大厦27%的入驻企业为滴滴出行等数字经济 （科创）类企业。
企业自持：
从市场整体来看， 自持运营的写字楼相对较少（近年来增多，以国企自持居多，但比例有限）。长期以来，市面上仍以 分割销售为主。这对于大型企业来说，吸引力相对有限。这主要是由于分割销售后， 写字楼的管理和服务没跟上。
因业主分散、分割面积较小等原因，一般这类大型企业不愿意与多个不同的私人业主签订租赁协议，品质需求相对短缺。
可以说，像悦开工这样的写字楼运营商，在温州非常少，已经 将配套服务做到“极致”。而与之相似的同人恒玖除了自持和配套外， 区位条件也非常好。
与其完全相反的例子是城市地标——高333米的现“浙江第一高楼”温州世贸中心。
温州世贸中心
租金：毛坯约35-40元/㎡月
带装修约45-60元/㎡月
空置率：约30%
可供出租建面约：100-400多，也可多套小业主拼凑，可拼凑至800㎡等。
▲李立/摄。
世贸中心2001年立项，2003年开工，2008年主楼封顶，2009年进入整体竣工验收阶段。但多年来，世贸中心 写字楼一直不温不火，出租也较为困难，租金 最低时为30元/㎡月，这 接近市场写字楼较低水平。 2017年世贸中心空置率高达约60%。
房探
探访
12月的一天，许久未进城的房探小哥，来大南门商圈遛弯，顺道去世贸参观了一番。
不愧为高大上的第一高楼。电梯系统显示，楼层使用率最高的为1楼，约37%。其次为15楼，约7%。
那咱们就去15楼瞧瞧。
兜兜转转了一圈，房探小哥发现，交付10年了，15楼竟然还有2个约200多㎡的房间至今还是空置的毛坯状态。
其他楼层也大多有1-2个房间至今还是毛坯。从入驻企业来看，以金融为主，但整体档次相对低些，显原由网得较为杂乱。其中不乏一些微商、美容、培训机构等。
凭啥自持的可以整合？而分割销售的会各自为政呢？
小菊花课堂
分割销售的写字楼，涉及到小业主非常之多。而 物业服务、配套维护最终掌握在小业主手里。小业主各自为政，难以统筹整合，解决写字楼运营关键的外部问题。
而自持的写字楼，大业主通过委托或者承包给类似的专业运营商去经营，可以 通过提高服务水平以此提高租金和入驻率，而超额利润又可以反过来补贴运营投入，这就形成了 正向激励和良性循环。
总的来说，温州写字楼市场 整体存在过剩，但 品质性需求结构性短缺。而这正是 投资者的机会所在！
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咱们回过头再来看看 万科中心写字楼。
万科中心写字楼建面约200-1500www.58yuanyou.com㎡。
▲万科中心写字楼标准层户型图
万科中心写字楼也参照了这类“共享办公”的模式，打造了休闲咖啡吧、商务会议室、VIP会议室、屋顶环形跑道等，这部分是业主共有，由万科物业运作，从现场效果来看，逼格还是较高的。
▲共享会议室。项目示意图/微信公众号“浙南万科”
▲共享咖啡吧。项目示意图www.58yuanyou.com/微信公众号“浙南万科”
▲公共区域装修交付，从样板来看，标准较高。
当然，其最大的亮点或许是 写字楼与印象城相连，直接相通。这一定程度上可以弥补温州写字楼普遍存在 配套链不足的缺陷。
▲万科中心写字楼沙盘
那么，问题来了。万科中心写字楼适合投资吗？
优缺点
从目前展现的营销状况来看， 配套服务较好， 区位也较为优越， 并有印象城加持， 有先天优势。
但缺点也有，那就是绝大部分办公用房分割出售，产权分割面积大多在200多方。日后大公司承租，需要和小业主一一谈判，那么 租赁供给就会和上规模的企业需求不匹配， 这一点可能会 影响写字楼的整体出租率。
市场与收益率评估
参照周边写字楼租金，咱们来算一笔账。
----若 如“悦开工”这样运营得当，租金往高走，达到80元/㎡月，空置率为5%，则收益率最高可达 （80*12*95%）/16773≈5.44%。
----若最终沦为市场一般水平，租金为60元/㎡月，空置率为20%，则收益率为约 （60*12*80%）/16773≈3.43 %。
以此来看，投资价值是否可观 ，取决于未来的运营和配套服务。沦为一般情况的租金收入，对投资者吸引力不会太大；如果运营和服务做得好，加上印象城加持，那么也有可能给投资者带来较高的回报。如果小业主之间能够 规避分割销售、租赁环节的弊端，集中委托给第三方统一招商运营，协同作战，那还是 有一定机会的。
当然，需要注意的是， 这种模式毕竟走的是“人无我有”的路线，若未来其他要入市的 写字楼也纷纷效仿，或许大家又回到了同一起跑线上竞争。
最后一句话，当前， 温州的写字楼市场尚未形成“楼宇块状经济”的基础，大家只能 在存量蛋糕里分一块。当这座城市经济真正发生蜕变的时候，整个写字楼市场才会 迎来真正的春天。
好了，今天就说到这！
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W Z F G C H I N A
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