北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥，我想咨询买学区房的问题。我工作单位中日医院，媳妇在301医院，我们现在的房子在丰台区，孩子刚出生，我现在目前属于学区房小白，孩子出生后才刚刚关注学区房的事情。初步想法是想换房到她医院附近，想有个海淀学籍，买房总价预算600万多点，我想让您帮忙看看买哪个学校或者哪个学区的房子最适合我们家。
回答1：
1、这也太宽泛了吧，还是叙述的细致些吧，要不我都不知道说什么。
2、比如现有的房子是哪个小区，价值多少？卖房后是什么购房贷款资格，准备增加多少现金，贷款多少？对房子的期望值是怎样的？简单的就这几个就行，然后才好说是否适合置换，什么时候置换，换到哪里。
3、简单说吧，如果是卖房后不增加太多的资金（包括贷款），那都不建议着急置换。这次行情买学区房的基本都是2023年前后入学的，北京有史以来的最高峰，所以价格高。而你们这已经错过了高峰期，本身就赢在起跑线上了，没必要跟那些家长抢房。人家是没办法，你们不用着急，过了这拨或许会换的更合适。
4、如果非得现在换，那以600万总价，301附近，那就换五一或翠微学区吧。不过五一学区也不算太合适，连续两年1911之后的全部调剂到欧洲公馆校区。当然这生源和师资也很好，但小升初传闻太多，有在永定路派位的可能，我也说不好。其他的十一基本没房，反正也不直升本部，无所谓了。太平路不知道情况，没听说。
600万在万寿路现在买个一居室没问题，40平左右；小两居比较难，关键是估计是没什么房，出套房恨不得八个人盯着。而且都是老房，贷款估计够呛。
5、我觉得翠微或许更合适些，这两年没听说调剂的，四老什么的都上了。还有人说小学部，学位应该挺充足，到你们孩子上学的时候或许更充足。600万在翠微也一样，40多平米的一居室正常，小两居可能难度大，试试吧。
6、总之建议先明确一下资金预算，然后再考虑置换的时机。当然向北还有育英学区，也很好，就是也调剂，备选吧。仅供参考。
提问2：
章哥你好，想问一下亦庄房子适合投资吗？自己在西城有公房，十年内都不会去住。橡树湾和中铁国际或者中旅亦府，哪个更适合投资呢？橡树湾可以用孩子名字买凑齐全款，后面两个只能用朋友资格贷款。
回答2：
1、投资？都不算合适。
2、北京这几年的新房之中，升值好的基本都是豪宅，郊区普宅基本都是刚改产品，也就是自住型的，不太适合投资。当然如果是真能买到倒挂盘也行，这就看运气了。
橡树湾是商品房，4万多块钱也不算贵。但这地段一般，离地铁远又被河道阻隔，而亦庄新城却实际属于通州。反正周边的小区基本都没跟上大盘。简单说就是自住很合适，投资不建议。尤其像这十年不去住的，那买来后是空着还是出租啊？怎么都不划算，哪项都占不上。
3、另两个是限竞房，政策性房产，先考察质量吧。如果能确定质量好，价格也倒挂了，那就买，什么房产性质在价格合适的情况下都无所谓了，便宜就是硬道理。我最近没去亦庄，说不好什么情况，自己决定吧。
不过如果是价格不能确定倒挂，那还是谨慎吧。限竞房不属于投资品，更是自住型住房。又有限售期，到手后就算是发现有质量问题都脱不了手。全北京从20多年前就有经适房，之后又有两限房自住房什么的，性质形式和限竞房没有本质区别，你听说过哪个质量很好吗？看到过哪个升值很高吗？
4、投资买新房，在十多年前的北京合适，在现在的一些小城市也合适。但在北京不太合适了，尤其是限竞房或郊区普宅，纯粹等于是赌一把。赢了皆大欢喜，输了就长期站岗。这看自己吧，考察好质量和价格再掏钱。仅供参考。
提问3：
章哥，家住东四危改小区，房子是顶楼复式，孩子已经在史家胡同上学了。因为老人年纪大，想置换个环境不错的三居电梯花园洋房，总预算1200-1400万左右。目前看中的就是朝阳门附近的吉庆里小区，唐缘，东四的俊景苑，因为孩子还在史家胡同上学，所以还是围绕着朝阳门附近选房，请章哥推荐一下附近合适的住房。非常感谢
回答3：
1、我一般只能从投资角度分析，这是典型的自住用房，还是凭个人喜好选择为好，我不太好建议。
2、如果从保值角度来说，那建议首选吉庆里、次选唐缘，然后是俊景苑。
俊景苑的两个小区毕竟是学区房，虽然学区溢价不算高，那在用不上学位的情况下也没必要。而且这两个小区的保值性中等。毕竟是东城区，在老破小更受追捧的板块，商品房的保值性都受到些影响。
唐缘就是典型的豪宅了，当年开发的一波三折的。这种小区就是消费为主，更多注重居住体验，和保值增值什么的关系不是很大。像这里2006年底开盘就达到了2.5万左右，是当时北京大盘是3/4倍左右，相当的贵。但到今天看看，也就是10万块钱。大盘在这几年里涨到了将近10倍，唐缘也就是4倍。所以这里更适合居住，其他的不太容易做到。
吉庆里就是普通的老小区了，价格走势就是正常值，跟//www.58yuanyou.com随大盘而已，不会有什么风险和特殊利好。
3、总之这看自己的主要需求吧，注重自住我没建议，注重保值还是首选吉庆里。仅供参考。
提问4：
章哥，考虑近期买房，总价预算700-800，首房首贷，主要考虑临时自住兼顾保值升值，目前主要考虑三个方向：1、西城大春天片区，椿树园，庄胜二期等。工作近，学区在西城相对一般，房价涨的没有其他片区原由网多。但担心房价还是主要受学区政策影响，不知2023入学高峰后会不会跌。2、草桥片区，四号线也比较方便。3、国贸大望路片区，一号线也比较方便，周边配套齐全。辛苦百忙中费心指点！感谢！
回答4：
1、如果用不上学位就没必要非买学区房了，7/800万只可能买到普通学区房，想椿树园也就是个一居室，庄胜二期估计开间差不多，50多平米。居住的性价比低，而且确实说不好过两年学区房的价格走势。
商品价格是由供需关系决定的，那京籍的入学孩子将在两年里下降一半，买家自然减少。除非放开外地户籍入学的限制，否则学区房很难说能保持住价格。可高考的问题是不可能解决的，就算放宽政策，外地人也未必来抢这学区房。
2、我建议就在草桥选吧，离西城近，房龄相对新的也多，好选。而且从保值升值//www.58yuanyou.com讲，草桥和大望路，也就是朝阳东四环内差不多，甚至更强，至少落后于大盘的小区要少。大望路也两极分化比较严重，豪宅保值性强，品质越高的升值越好，但太贵了。其他的普遍成绩也就是跟随北京大盘，不比草桥强什么。
3、总之建议在草桥吧，现在应该还没涨多少，也正是合适的时候。仅供参考。
提问5：
章哥，想请您帮忙分析一下，草桥恋日嘉园和朝青青年路珠江罗马嘉园，同户型一居室，后者单价贵1万元，从投资价值上比较，选择哪个？谢谢
回答5：
1、投资价值，那从之前的走势看当然是恋日嘉园了。这和单价高低没关系，就是看升值的比例和趋势。
2、罗马嘉园是珠江进京后的早期项目，一开盘就是朝青板块的标杆，当时号称CBD青年路生活区的第一个粤派豪宅，绝对的地标。小区好价格自然也贵，开盘就奔6000，快赶上双井了。之后就是一路走高呗，单价在星河湾开盘之前，基本就是朝青板块最高的，远远超过旁边的润枫水尚、青年汇和华纺易城什么的。
但现在看看，单价早就倒挂了，经过这次行情好像又拉大了。这我一直说不清为什么，十几年前我在这儿住过，挺好的。这些年没去，也不知怎么了，物业等各方面原因都有吧。
3、恋日嘉园比罗马嘉园早了一年多，也是标杆项目，当年的南城第一明星楼盘，价格比周边高出小1000块钱，快赶上木樨园的珠江骏景了。但毕竟是南城，价格比东边朝阳低的多，和罗马嘉园一直差20-30%，甚至更多。现在虽然也有价格差，但早就没当年的比例大了，越来越小。
4、总之如果单从价格走势来说，恋日嘉园在这十年多是超过珠江罗马的。以后我不知道，或许罗马嘉园能赶回来，毕竟也是很好的小区，现在这价格有点儿委屈了。仅供参考。
提问6：
章哥你好，我现居住在房山长阳紫云家园2居室（中粮万科开发），同时本人具有通州房子购买资格，因长阳房产配套有北京小学分校、北京四中分校。现在考虑到副中心的发展前景想购置一套结合上学和保值的房产，章哥有推荐吗？考虑到升值和居住便利性，长阳好还是通州前景好？请章哥帮忙分析下，谢谢。
回答6：
1、我对通州的学校不太熟。可以看看武夷花园板块的学区吧，芙蓉小学直升二中通州。而且主要是板块的升值不错，跟上了北京大盘，有的还略有超出。
2、哪个前景更好。理论上是通州更好呗，毕竟是副中心，前景可以期待。但现实中近十年来长阳的升值也很好，并没比副中心弱。
就拿紫云家园来说吧，2011年的盘，当时只有国际城是限竞房，以12500低价开盘，周边的多数要价1.6万，成交价1.4万左右吧。到今天基本都是4.5万上下，差不多三倍多点儿。
对比一下武夷花园板块的，K2百合湾吧，很好的小区。也是同时期的盘，开盘价2.5万左右，现在7/8万，同样是3倍多点儿。所以在我看来两边儿在投资收益上的差距不太大，都挺好，都超过北京大盘。
3、以后应该是通州更好，规划、产业、学区和基础设施都会向通州倾斜。不过我也不认为这里在房价涨幅上能强多少，毕竟是副中心，把房价炒高了不算政绩，领导们反倒更没面子，等于和中央房住不炒的精神对抗。
所以我认为通州未来会更加稳定，防止暴涨暴跌才是政府的职责所在。也就是说，稳步发展才应该是通州的常态，不太可能出现什么大幅上涨。就算有这种迹象，也会被第一时间进行调控，否则领导们连家门口的房价都管不了，还好意思说管理大北京吗？
4、总之这看自己吧，长阳是很好的新区，通州则更有副中心的概念。是否置换就看自己愿不愿意接受这5%的置换成本了，觉得合适就换。另外从学校讲，通州应该比长阳强，资源也会更多，从这点上应该置换。仅供参考。
提问7：
章哥，最近有打算明年结婚，女票明年具备购房资格，我有几个比较肤浅的问题向您请教：1、女票和我是否最好在婚前各买一套住房，还是说婚后我们一起购买？两种有啥优缺点？2、无论前后，我都需要进行房产置换，即卖掉一套现有祖产，现有紫鑫阁商住2楼，值240w。润枫临街8楼，有德贤路噪音，值430w。两套房各有各的缺点，我其实都不是很中意，优点是，我在朝阳门上班，开车的话搬到紫鑫阁方便。从投资角度讲，如果是您，应不应该换房？如果换，应该卖哪套？想听听您的建议，谢谢。
回答7：
1、资金多、月供能力强就分开买呗，这没什么缺点。但你名下已经有住宅了，想再买的话就只能是置换。
资金或月供少就一起买呗，缺点就是浪费了一个名额。既然名下有住宅了，那婚后再买房就是二套资格，浪费了首贷资质。所以还是让女友婚前买吧，把福利用足。
2、紫鑫阁，是中海紫鑫阁吧？从投资讲我也不会买啊。我倒是卖过和倒腾过不少公寓，但没长时间持有过。这种产品就是自住合适，出租也行，租金高。但无论哪种公寓，从30多年前上市起就是长期跑输大盘，从房产投资角度讲投资性弱。
3、润枫锦尚倒没什么，普宅，自住合适，就是升值性也稍微弱了点儿，略有跑输大盘。但再怎么着也比紫鑫阁强多了，同一年的盘，紫鑫阁还贵了4000多块钱。那到现在看看，严重倒挂。润枫锦尚跑输大盘也就几千块钱，紫鑫阁则是2万多啊。
4、我不好建议什么，常规建议都是卖掉公寓留住宅。但既然是明知道公寓还要咨询，那就说明根本不想卖。留着吧。这种产品索性要么就别买，买了也就甭卖了。不仅不好卖，割肉也挺疼的，留着自住和收租金也挺好的。
5、那就等于是保持现状，然后让女友用首贷资格在婚前买房，常规操作模式。仅供参考。
提问8：
章哥，小朋友23年小学换海淀，目前得知22年以后就是全区划校，工作在西北旺和海淀北部新区翠湖科技园附近，目前看的几个房子麻烦您分析下。
1、上个差不多的学校，清河学区，基本最小平米500万左右。优点，对应的学校都还可以。缺点，离公司比较远，而且可能周内无法陪孩子，但是学校还行多校划片感觉几个学校也都还可以。
2、翠湖科技园的限竞房，现在是紫罗兰园，一楼带下越700万，缺点，学校可能没有1好，优点，离公司比较近，上下班比较方便陪小朋友时间多些，周围有一个翠微小学。还有一个中关村一小北部校区，其他几个都不太好。
3、在西北旺附近看，基本一室一厅也在500万左右，很破，估计也就只能原由网占个学位，优点，离公司近，缺点，只有一个百旺校区还不错。但是其他1911的比如农大附小就比较破，不确定到时候会不会调剂。
4、幸福里周围，就是23年才交房，不确定小学能不能赶上。而且比较贵，不确定小学质量，目前看有清华附小的永丰。
3 和4离我们中间距离，我老公比较近，2离我比较近，1离我们都有点远，但是学校不错。您帮忙看看。
回答8：
1、我一般只能从投资角度分析，这是纯粹的自住用房，或者是选学区房，不好有什么建议。而且你们这已经考虑的很全面了，无非就是取舍，不用我有什么建议吧。
2、只是提醒一下，幸福里和紫郡兰园都是新房，一般不带学区，得在派出所核定完门牌号之后，才能由教委进行划片。在此之前是否能在附近上学说不好，毕竟无法落户和登记，大概率是不行的，得家长自己去想办法找学校。要买的话先咨询好教委，开发商的承诺不算数。
3、在我看来能相对兼顾的就是清河学区。学校质量中上吧，算不上太好也不错。大多数小区都没有学区溢价，居住的性价比高。而且保值升值相对好，出租的话租金也相对高。在这几个选项中，除了通勤不好说，其他的都能基本兼顾。
4、紫郡兰园也知道是限竞房就行了，本来也没什么投资性。这一层下跃是尾房吧，更是纯粹的自住型房产，将来出手的时候一般不太容易。而且保值性什么的更说不好，看到时候的市场行情吧，大概率是不太合适的。
5、其他我没什么可说的，就是个权衡而已，看自己的主要需求了，没有明确建议。仅供参考。
提问9：
章哥，准备买在南三环了。目前有四个选择：一是彩虹城的朝南两居约600万，二是海户屯京品小区三居约780万，三是顺四条甲20号院高法家属楼三居680万，四是刘家窑同仁园两居室580万。彩虹城在您之前的帖子中介绍过，京品小区、顺四条、同仁园的质量和保值怎么样？您有空时能不能讲讲？多谢
回答9：
1、这就买在彩虹城//www.58yuanyou.com呗。
2、京品一共才3栋楼吧，弄不好也就300多户，这种小社区的保值性时间长了说不太好。这些年的保值性也中等吧，可以和草桥的未来上层做对比，同时期同等价格同等档次，现在未来上层起步价75000，京品的最高价估计都到不了。这板块的整改还是得观察，效果可以说挺明显，但对房价的帮助还不太大。
3、同仁园的板楼还不错，南北通透，没什么特殊的，普通的公房小区。20号院我没去过，应该也差不多吧，公房小区一般都这样儿。有规模大的商品房做选择，那就把公房次选吧。
彩虹城好像最近又和世华水岸闹围墙官司，应该怎么也快解决了，折腾的年头儿太长了。如果被推到打通，那彩虹城或许也会受益，看双方协商吧。仅供参考。
提问10：
章哥，要给孩子买婚房，自住加保值，800万左右，全款。看了很多，最后锁定三套。望京南的朝廷公寓，面积朝向都不错，但是又担心挨着快轨，怕有噪音；酒仙桥的丽都壹号，南向89平，周边配套又不太满意；朝青的天鹅湾95平，客厅朝西，卧室西南，担心朝向不好，以后不好出手。您觉得这三套哪个优先考虑呢？
本来我们锁定了天鹅湾，但是由于种种原因，房子没有买到。由于孩子在魏公村上班，考虑通勤，现在又想在田村买，看了兰德华庭，雅士合金公寓和乐府江南，乐府江南只有一套西北的。总觉得这几个小区的房子都没有天鹅湾的好，现在很纠结，从自住加保值来说，这两个板块哪个更合适？
回答10：
1、自住加保值，那朝阳的就首选天鹅湾吧，和田村的差不多，所不同的就是海淀的略有学区溢价而已，很少。
2、朝廷公寓更适合自住，可以说居住的性价比高。但这几年除了户型朝向好的，多数升值都一般。上市前几年的价格远高于望京大盘，破万的时候望京均价才7000不到，现在望京均价快8万了，这里超出的已经不多了。毕竟是公寓的底子，社区环境一般。
3、丽都壹号自住也很好，升值的话也差不太多吧，分跟谁比了。这些年主要是酒仙桥的热度降低，让周边抢走了一些风头。比一下吧，这里2010年起价就是3.6万，比望京的东湖湾贵一些，但今天看看，均价差了1万多。东湖湾也没超出大盘多少，那就是丽都壹号稍微慢了点儿。
4、田村的几个和天鹅湾从保值上没什么区别，都是略超北京大盘，差不多。从居住角度就看自己的喜好了，乐府江南等等的房价里也就有少部分海淀学籍的溢价，居住的性价比也挺高。以后的价格走势估计也不会有太大差距，或许田村会因为学区提升得到些利好，这就等着看吧。
要是我的话就选兰德华庭了，地铁方便上班也近，或许将来不用再折腾学区房了。而且近期应该是望京涨的多，田村或许还涨幅小。这咨询一下两边的中介做做对比，如果是这样，那买在田村更划算。仅供参考。
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