棚改未退，旧改已来
最近，老旧小区的改造计划，再一次被提上了日程。 青岛为了支持城镇老旧小区改造，确认了相关www.58yuanyou.com住房公积金提取政策，青岛市住房和城乡建设局也表示，到2025年要对2005年之前的房屋基本完成改造。
“改旧”一出，有人欢喜有人忧，盼着通过拆迁致富的人群可能得心生失望；而被“老旧小”困住的置换者，日后出售房源时，在价格上底气也会更足。 可以说，此次大力推进老旧小区改造，或将影响未来几年购房者的选择方向。
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青岛老旧小现状
1、市区老房子多
青岛的老房子大都集中在市区内，好多地段，根本没有多余的空地来建新房，老房子是惟一的选择，这个情况市南区最严重的。而有的地段好不容易开辟出一个新楼盘，项目体量也//www.58yuanyou.com不会太大，比如位于老市北新盘碧桂园云境，相比碧桂园的其他项目，就显得楼座稍少。
2、不同属性的老房子，价格悬殊
有名校支撑的老房子和普通学区房，两者在价格上有着云泥之别。同是属于市南区1988—1989年间建造的房子，大学路小区的套二比辛家庄二小区的套三均价高出30000多。再对原由网比市北水清沟三小区的老房子，价格上更是有差距。
3、好地段出租率高
如果你上下班时间在市南市北CBD辐射的小区转转，会发现有不少年轻人出入老小区。可以说就算没有学区，只要附近有地铁或者多个写字楼支撑，那老房子就会有源源不断的租客入住。
总的来说老旧小，优缺点很明显
1、优点是“地利”，交通便捷，成熟配套；
2、老小区居民间生活氛围非常好，不像高层住户一般冷漠；
2、缺点是周边环境成熟，也就失去了“发展”和想象空间；
3、就房子本身而言，建筑结构、户型等天生缺陷，品质一般。
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“旧改”对房价的影响
长期关注青岛二手房市场的人，应该知道， 没有学区、地铁等支撑的老旧房子，其房价要比同区位新小区的房价低许多，升值空间也有限。毕竟有些老房子，建房年代久远，管道、墙体等等基础设施会有老化的缺陷，再加上以前没有统一规划管理，又没有物业，小区环境差等问题，常被二手购房者诟病。
但通过“旧改”修补老房，补一补楼体的外立面、打保温层、加电梯、增加社区配套服务、翻新公共空间等， 老旧小的价值会重新凸显。像青岛，大部分老房子都集中在市区，配套和居住氛围都很成熟， 地段价值较高，这是推动//www.58yuanyou.com房子保值的先决条件，这也是我之前常说的“房价的攀升与其说是房子的增值，不如说是不动产附带资源的增值。”市区//www.58yuanyou.com的优势就在此。
但期盼老旧小区房价暴涨，可能就得失望了，毕竟房屋的产权年限、房屋本质折损程度等问题不能根本性的解决，而且老房子大多户型、朝向等有些缺陷，所以说改旧改的是舒适度而不是大改价，租金可能会上调，房价整体上涨，很难。
不过 周边的新房、二手房的房价，会受到改旧“老破小”的影响。因为购房者在同区域的选择更多了，如果看好了某个地段的配套，在资金有限的情况下，他们可能会选择价格较为便宜房源，这样也在一定程度上平衡了该地区的房价。
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可以抄底老破小吗？
昨天有粉丝私信我问：“青岛老破小要改旧，可以买吗？现在是不是抄底的时机？
我的建议是：自住可以，投资得谨慎。二手房与新房市场不同，新房低价多受供求关系影响，而 二手房还得看有没有业主愿意低价抛售好房源，运气的成分要更大一些。
除此之外，具体怎么改，如何落地？钱从哪来？资金何时到位？这些都需要一段时间， 要想老房子升值还得看改善的跟进快慢。刚刚也说了，因为房屋年限问题，就算是改旧，老房子的增值度不会特别高。当然，如果地段好，房屋靠着多栋写字楼，那低价买来以后租赁还是比较值的。
关于“旧改”你怎么看？以下是采访了一些人对老旧小的看法
@金金：住哪里不光是自己的事情，邻居和环境也很重要，老破小的小区很多都是租户，还是群租的，垃圾乱扔，半夜三更才回来……那叫一个吵……
@音信：个人认为不是所有的房子都变成老破大的，发展到一定阶段就会保持平衡的。看看西方有多少老房子，但你看不出破旧。
@老赵：现阶段我们说的“老破小”其实不仅是房龄老，最主要的原因是和新世纪之后的新房子存在明显的代差。有些老房子只注重“建筑的实用性”而忽略“建筑的艺术系”的简易住房，只是为了解决住，而不是住得舒服，所以很容易被淘汰。
@张东：地段不会贬值，老房子也不会贬值。如果说老房子越来越没价值，那现在的新房子也会变成老房子
@小刘：老破小的价值在土地，买不买还不是看钱袋子。就是如此现实！
