冷不丁的，朋友圈就被万科秋季例会“活下去”的主题刷了屏。
不懂这个行业的人，还以为房地产业是撞冰山的泰坦尼克号一样，要不要在水滴给万科筹个善款啥的。
房地产业还是很健康的，也不要误会房子就能随便买。要我说，中国的一切行业，不论实体店/金融，哪怕股市，都是太阳下的行业，阳光得很。
每个行业都永远健康，除非社会分工抛弃了它，比如剪纸大妈，或者民间驱鬼的道士端公。所以有问题的不是行业，而是行业中的公司，以及行业中的人。包括P2P/股市和跑路暴雷的一切商家。
即便马云说要干死的实体零售业，行业并不会倒闭，倒的只是商家。这种智商税，一直到马云开新零售时，大家才没继续交。
所以万科“活下去”的信号很明确，是房地产行业里的这些公司们，都出了点毛病。当然这也不代表万科出了问题，因为“活下去”本是任何公司存在的最高目标。
不谈生存只谈宏伟目标的公司，事实已经证明，不是骗子就www.58yuanyou.com是疯子。
万科说“活下去”，无非是行业乱象快要截止，这并不是出了哪个青天大老爷来修正错误，而是行业作得已经不能再作，那些险资/基金/私募控制之下的房地产马甲，他们得到的有恃无恐和得不到的骚动，已经把行业的容错率降到非常低。直白点说吧：
以前60分的公司就能做好房地产，以后90分的公司才能混房地产。
其实“活下去”很简单，事业经营的4条边界，永远没变，谁遵守了这个边界，谁就活得下去。
1/投资边界：最大投资额，不要高过最低销售额。
事业并不是越大越好，融资就能投资，不论是资方按照谁大谁融资，还是谁年息高谁融资的逻辑。最终融资都需要回款的。
所以把事业做大相对不难，只要你能回款，你融资10万亿，也是有金融机构给你钱花的。但是，你不能。
最低销售额，决定了你的回款安全线。
决定最低销售额的要素太多了，万科曾经以国际的1.5倍来eKQyP划市场份额。但是中国的政策不是国际政策，一纸限购令，就能让你顾客消失一半；中国的顾客也不是国际顾客，她eKQyP们是有钱赚，都来了，没钱赚，就都走了。
很显然，“活下去”的求救信号，是发现了销售额不能满足投资额的苗头。
这不是销售额太小，而是投资额太大。
2/管控边界：最高售价和最低成本。
日本管理之神稻盛和夫，每每将企业从死亡中抢救过来，毛利润是他的突破口。
毛利润也不复杂，就是不断提高售价和不断压低成本，从而找到正确的毛利点。当然，这也不是教你做个“奸商”：
不断测试成本的底线，直到发现某项成本压低，会影响价格，那么这项成本就得多花钱。
不断提高售价，直到发现成本也跟着上升的那个点，就是合理价格点。
郁亮说3年没看到盈利的项目，就应该全停了，这是很正确的。很多房地产商寻找的新兴业务，连成本边界都还没探索出来，以前盘子大烧烧钱没问题，现在嘛，就得思量了。
比如，你无法计算一个养老项目，运行的各项配置成本多少才是合理的，出现相同床位数的两个养老项目是两种成本。而普通住宅就可以。
酒店也可以，一个50间酒店的每个房间成本至少2万。
你更无法计算一个产城项目，它的成本边界是多少，所以不断投钱，但并不见收益，某些时候，根本不知道该不该继续投。
3/经营的边界：存活周期和合理规模区。
郁亮死守万科18年回款额是6700亿，心中还有这个具体数字的人，并不糊涂。
好多企业死在不是回款太低，而是应付款太大，收款和支付之间的冲突点，就是死线，多久到达这条线，即存活周期。
现金流绷得太紧的公司，存活周期都不长。也许两个月没有回款就现金流断裂而死了吧。特别是那些456的公司，一个项目6个月之后就需要为集团其它项目贡献现金流，这是有多穷凶啊。
计算存活周期在可控范围，就会发现合理规模区，嗯，那些年产值过5000亿的公司，规模风险实在是太大了。因为这些目标万亿公司的存在，中国人都开始吃涪陵泡菜。
经过2014年的洗礼，烂尾的机率最大的是大公司，而不是小公司。因为小公司的存活周期要长一点，规模区找得要合理一点www.58yuanyou.com。
马云说月收入3-5万的人最幸福，这是讲个人的合理规模。公司有合理规模，行业也有合理规模，这虽然是个盛世，但是房地产也要掂量一下，是不是行业规模太大，占总GDP的比例太大？
4/管理的边界：生产效率和核心竞争力。
万科为了“活下去”，郁亮终于从地产银行家，谈到“产品”和“服务”了。这才是地产商的www.58yuanyou.com本行。
任何一个成熟的行业，必然有生产链条，谁利用这个链条的效率高，谁就能活下去。
提高生产效率的方式，真不是简单对每个环节进行奖惩。奖惩是必要的，但起决定性的，是企业对哪个环节进行赋能，让该环节成为火车头。
公司的火车头部门会对生产各个环节进行只能重组和分工，这就构成了一家家公司的核心竞争力。
绿城在谈产品，龙湖在谈客研。确实，废掉以建筑赞美生命的万科，好久不谈建筑了。
观念研究院的某些朋友，看到这四条边界，应该很眼熟，没错，我在《人的痛苦》中写过。人类的三大痛苦之一，就是做事业时，边界模糊。
不要再问这本书了，已经卖完了！
情怀谈太多，或者规模谈过头，就容易模糊生死问题，账面上的病危通知书发过来时，才发现好好活着，才是幸福。
