北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥，京户，首房首贷，自住加投资。近期考察了一些房源：1、富力城A区西向一居室60平，710万；2、A派公寓北向一居室62平，620万；3、润枫水尚南向一居室67平，610万。我怎么选择呢？可否给一个建议，一个人居住，富力城西向一居室的价格太高了，不知道是否还有其他的小区推荐一下？
回答1：
1、怎么选择，自住角度凭个人喜好选择就行。从保值讲首选润枫水尚，次选富力城，A派的算了。
2、这从价格就能看出来，富力城作为二环外的品质小区，12万正常。可润枫水尚是四环外，价格却仅仅相差15%，这本身就有些奇怪吧？
富力城是北京第一个地王项目，2002年3原由网15那天用315（3.15亿）拿的，震惊全北京。2003年开盘价6700，不贵，因为当时是非典还没结束，谁也看不清行情。但非典之后就迎来了报复性消费，房地产市场也全面回暖，北京迎来了个人购房潮。富力城到那年年底就涨到了8000多。
而当时的朝青呢，虽然珠江罗马嘉园已经热卖，但板块的规划却仍然是城乡结合部。定位是“工业仓储用地”，2004年才开始调整的土地性质。润枫水尚是2006年开盘的，赶上了楼市疯狂期，但开盘价就8000，这时富力城都涨到13000以上了。
也就是说，双井和朝青的价格差率一度曾经达到40%，这才是中心区和城乡结合部的差距。但现在缩小了至少一半，说明这些年朝青的涨幅远超四环内。
当然，朝青不可能永远保持这种快速上升的趋势。但这里毕竟还是新区，周边仍然有不少的土地，年轻人也仍然在净流入。所以，发展速度大概率还是会超过四环内板块的。
3、A派公寓的价格走势和富力城差不多，一直同涨同跌。之所以说放弃，就是因为是北向。自住无所谓，能接受这条件就行。从保值讲也不受什么影响，价格差率不会轻易改变。但这朝向影响出手时的挂牌期，在有其他选择的情况下没必要。
4、至于其他的，这总价就在朝青看呗，或者四惠也差不多。你选的小区都挺好，不用我推荐什么。你这不贪便宜的选择，就已经超过大多数的所谓投资买房人。仅供参考。
提问2：
章哥，请给400万预算的保值增值为主的我一些建议，目前刚处理完机场的老破小。目前首付220万左右，有贷款记录，算二套，总价预算在400以内。想换一套保值增值的房子。（如果距离机场远的话就用于出租）（等待下次置换）以下是我看房的总结。但是还是不知道怎么选择，请章哥给我一些建议，谢谢章哥。
1、后沙峪地铁附近的吉祥花园 07年电梯房，承接望京外溢。不知道未来发展如何，此小区换房大多去市里换学区。
2、通州核心区上车盘。目前通州涨起来了，但是对通州区域限购政策褒贬不一。
3、东坝的商品房子买不起。
4、顺义的新房在预算内的比较偏。
回答2：
1、首付220万，二套资格，那最多也就买到360万的房，到不了400，贷款比例就是最高40%。400万的房，算上最基本的税费，都要准备260万左右。
这还是先明确资金方案吧，告诉中介自己的资金量，让他们匹配房源。看完房也得让他们算账，别轻易签约交定金，免得受损失。
2、吉祥花园，普通小区，就是显的老了点儿，其他的没什么。这里挺合适的，价格一直跟随大盘，很稳妥，在后沙峪板块中也算是不错的。未来发展看后沙峪的规划呗，建设的快发展就好，产业要发展起来就更好了。本身没什么单独发展，没那能力。
换房大多去市里换学区房，没这么夸张！全北京学区房成交量从来没超过总量的18%，减去不是为了孩子上学购买的也就剩最多13%，甚至也就10%。甭看嘴里都念叨着要买学区房，真正出手并买到的没多少。理想很丰满，现实很骨感的。
3、通州，在我看来房价会很稳定，比其他区波动小。毕竟是副中心，让房价在领导眼皮子底下暴涨暴跌不合适，太不给面子，相当于打脸。有大涨的苗头也会被按住，用政策控制一个区还是不太难的。
限购政策我觉得挺好，免得一群韭菜冲进去被收割。全国的新区几千个，靠政府搬迁而原由网做到房价长期上涨的没几个，所有被炒高的到最后都是一地鸡毛，刚需全剁馅儿包饺子了。所以北京的政策真的挺负责任，稳定压倒一切。
能买到就买，地铁沿线的不少合适的。别抱着炒房的心态就行，到市政府门口挑衅不太合适，未必打得过，出来混得讲武德。
4、东坝的商品房，我也看好，就是贵，这就别硬努了。300多万的总价在北京很难买到投资房，基本都是自住型的。刚需上车能做到保值就不错，置换时不吃亏，期望值别太高也就避免买错，相对更稳妥。
5、顺义新房，那基本都是自住改善型的，自住合适，投资性都偏弱。这就买在后沙峪吧，临地铁的几个小区都行，自住保值流动性都能做到。仅供参考。
提问3：
章哥，孩子一个23年上小学，一个27年上小学，目前看老大比较活泼好动，但还算听话。我工作单位在宣武，我爱人单位准备这两年搬到通州，目前有北三环2居住房一套，能卖500多万吧，此外能凑到首付200万左右，目前有以下几种考虑：1、把自己房子卖掉，在月坛或者宣武附近，或者宣武通州沿线购置学区房；2、继续在安贞附近住，上周边普小，等工作稳定之后再给老大转学。您有什么好的建议？我考虑的区域月坛，宣武，宣武通州沿线有什么合适我的片区？
回答3：
1、2023年上学，将来转学的难度比较大。这年是北京有史以来的入学高峰期，那甭管好学校还是普通的，学位都会非常的紧张，根本不可能有空余的。一系列的小升初和中考高考都会竞争激烈，那就算是以后买了学区房，除非有关系，否则不太可能进入目标学校。
甭说2023年的了，就是现在跨区转学都非常的难。德胜去年就明确说了，没有空余学位，不接收转学生。其他学区也都基本都是派位，好学校几乎进不去，派到哪里看运气。
这就别指望着转学了，进入好学校的可能性几乎没有，学区房白买。而到二宝上学的时候，又是北京近些年来的最低谷时期，降到了十年前的人数。那会儿的学位又大概率很宽松，学区房的意义也不是很大了。所以要买就在大宝上学前吧，两个孩子都能用上。
2、500+200+187，这在哪个学区都能买到了。但没法儿推荐什么，现在各学区还是缺房，能买到就不错。要买尽快，只有当地大中介手里有房源，连外网他们都不挂，线下就能成交。
北京从去年开始学区房领涨，到现在至少是9个月了，而一般的行情周期就是一年半左右。你们涉及的是卖房换房，尽快吧，拖得时间长了有可能买在山顶。可拖到明年再买，又有可能前面排的孩子太多，学位爆了还是进不去目标学校。尽快准备吧。
3、通州和西城这怎么比啊？没有建议，不好比，这自己定吧。常规就是首选月坛等北城学区，然后是南城陶白，直升校多。虽然有直升改定额的可能，那有指标也比没有的强，相对稳妥。有需求就尽快吧，仅供参考。
提问4：
章哥你好，1千原由网8百左右买三居，买东边或北边，哪里合适？另外，光熙家园您觉得怎么样？或者有其他什么合适楼盘推荐？谢谢。
回答4：
1、光熙家园，挺好的。一期叫和平里de小镇，怪名字，首创开发的。2006年开盘时本来正是楼市火爆期，但正赶上董事长卷入了奥运前的那场北京政商大案，连七星摩根（盘古大观）都被迫退回。所以挺低调的推广，我都没注意，忘了开盘价了。
反正那年这里和南边紧邻的锦鸿阁同等价格，都是1.1万左右的均价。那到今天看看两个小区，锦鸿阁明显落后。这也不能说光熙家园的升值有多好，但基本上跟上了大盘。
所以买在这儿没什么不好的，板塔形式但户型大，大面积的都是南北，也就弥补了不足。可能除了靠地铁的有点儿噪音，其他的没什么劣势。
2、这会儿不好推荐什么楼盘了，我也不知道哪儿有房，更不知道涨到什么行情了。我不是中介，看不到他们的内部房源。还是自己选吧，旁边就是太阳宫，相对保值性更强一些，这些年的升值也略强。太阳星城的几个园，当年同时期开发的价格和西坝河的都差不多，现在也超出光熙家园的比较明显了。
再其他的就看看望京呗，升值更好。2006年同时期的没有过万的，7/8000的居多，但现在几个标杆小区都11万+了。不过近期也涨的不少了，还不见得有合适的房源。咨询当地中介吧。仅供参考。
提问5：
章哥，我小白，请您费心指点。请问：1、魏善庄北京密码-北京城建LOFT（商住两用）16年开盘全款购入110万，现在想卖时间合适否？2、北京密码房款总价与土桥金隅自由筑、百子湾沿海塞洛城、马驹桥//www.58yuanyou.com珠江四季悦城差不多，但是租金只有30—50%左右？为什么这么低？3、工作地点海淀黄庄，想在西三环或中关村附近买LOFT还是一居开间？4、首付150-200万，每月还款2万，怎么选择？？5、三环新城或者海淀田村loft等等其他给推荐一下。
回答5：
1、商住公寓，现在应该不算太合适。一般来说，这种性质的房都是在楼市高峰时才会受追捧，也就是房价涨到刚需们买不起了，只好去选择公寓。就像这2016年，春节后北京就进入暴涨模式，公寓也就开始热销，所以北京密码才受到追捧。
这次的行情不太热烈，所以公寓还不到受追捧的时候。但估计也快轮到了，等着吧。未必涨价多少，或许会好卖点儿。
2、租金低，估计是因为没地铁吧。四季悦城就算是远点儿，坐车骑车的也能说得过去。这北京密码到地铁得多长时间啊？人家租房的住公寓图的就是方便，凭什么吃亏受累的还多给钱啊？
我没去过北京密码，估计周边配套也少吧。既没地铁配套也少，除了吃饭睡觉上网干不了什么了，租金高不了。
3、还买Loft和开间？这套公寓就没赚钱吧！2016年春天北京密码开盘，从那时起到现在，北京大盘涨了60%。如果当时用110万贷款买住宅的话，今天差不多价值450万了，还了贷款也能剩250万。而这110万的公寓，到今天卖完了还能剩下100万吗？
4、三环新城是经适房，从投资讲也一般。我不知道怎么选择，也不推荐过公寓，普宅的Loft也大多数都保值不好。我不是房托儿也不是中介，犯不上干这种事儿，还是自己选吧。
只是提醒一下，一般来说吃一堑长一智，撞过南墙就回头吧，何必非得跟南墙较劲呢？最好还是看普宅吧，选成熟板块的普通二手房，大概率都至少不亏。人这一辈子会有很多次翻身的机会，只要抓住一次能行，但千万不总结经验教训，更别都错过了。尤其是买房，几乎是普通人唯一可以不落后于同龄人的投资方式，最好谨慎。仅供参考。
提问6：
章哥，我打算用老人的名义买房，首套首贷，首付能拿200万，购置目标是投资保值。孩子明年在西城上小学，不用考虑学区。但想在西城买房，为了五六年后卖掉这套投资房和一套朝阳经适房当首付在西城换自住房，求指点，谢谢。
回答6：
1、200万在西城买房，不考虑学区，纯投资。这是怎么想的呢，风险够大的，不建议。
2、不考虑学区，就这200万在西城也考虑不了什么，估计只有广外有这么便宜还能贷款的，一共也没几个小区//www.58yuanyou.com。200万能买到房子就不错，也就是荣丰2008这种，纯粹的占坑儿房。
这种房可以说是纯投资，说白了就是炒房。那可想好了，炒房有风险，炒学区房更有风险。荣丰2008是神盘，在2014年之前都不算学区房，更是全西城升值最低的商品房小区，什么原因谁都心里明白。直到2015年之前这里都没上涨，就是东城锁区之后，这种西城占坑儿房才开始暴涨，两年就达到4倍，全北京涨幅第一。
利润越高风险就越大，炒的越高摔得越狠。前边进入的都卖房拿钱走人了，你打算这会儿进入，考虑好政策风险。只能说是富贵险中求，赌一把试试吧。
3、还是提醒一下吧，你的资金只有可能炒这种小公寓，但租金收益率很低，更说不好政策会不会照顾一下。而且如果没有单独的利好，学区房的升值率也并不会跑赢大盘。在这种年年打压的趋势之下，专业的炒房客可早就撤出了，这什么都不懂的就想去炒学区房，风险较大。
4、没有建议，愿意炒就炒，但最好别以为炒学区房的都能赚钱。2013年天价学区房刷屏，中关村的炒房客到第二年有一平米赔3万的。2014年东城教改，和平里有一夜暴跌30%的，传说有炒房客直接上了吊。2017年西城学区房领跌，到年底跌幅达到北京第二，不知道多少人赔钱。直到今天，金融街学区炒平房还有没解套儿的呢，都是炒房惹的祸。之所以赔钱，就因为他们钱少，所以炒的都是低价小户型，风险最大。仅供参考。
提问7：
章哥，我家基本情况：京籍，两套房，一套朝阳区兴隆家园自住130平，市场价700，和朝阳区甘露园小两居70平（出租），市场价400+，两套房均满5。工作地点朝阳三元桥，孩子2025年入学，手头资金700。在满足孩子上学、宜居和上班便利的情况下，如何规划好？
兴隆的房子16年才买，18年装修完入住，舍不得卖所以，想把70平的卖了，加手上的资金换个珠江帝景的。（陈经纶帝景的小学和初中在全北京范围内是不是还不错？）但帝景1100以内的两居基本没有，得1300起。所以，我们考虑要么买个占坑的小户型，以后上学租个帝景的房子住。不知这样靠不靠谱？望您帮忙分析分析。
回答7：
1、陈经纶帝景，曾经好几年朝阳中考第一，在北京就算是仅弱于四金刚六小强吧，至少是一流二类。陈经纶劲松合并，也没影响帝景的成绩，反倒把劲松提升了不小。这实力非常强了，可能除了作业多没其他什么不好的，当然作业多对学习也是好事儿。
2、帝景都1300起了？涨的够高的。能买上就更好，在朝阳用换租的形式意义不大。全朝阳有溢价的学校不多，也就是朝外、人朝、白小80等等，芳草地陈经纶好像也有，不多，其他的学区也就是老房有些。
像帝景这种的大户型豪宅，之前都没什么溢价，现在也就是给涨出来了，过一两年大概率就会被租金给吃掉。所以换租的意义不大，能直接一步到位更合适。
3、其他的要不就看看白小+80的，这种学校买占坑儿房合适，然后换租形式解决。不过也意义不大，像旁边圣世一品什么的也没溢价，朝阳特色。
4、没什么不靠谱儿的，像帝景这种房的保值性本来就好，有没有学校都不会弱，有了好学校就是锦上添花。包括周边的风度柏林、禧福汇和东方雅苑什么的，保值也都挺好。挺合适，学区+自住+保值都能实现。仅供参考。
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