随着住房市场化的深入推进，小区管理中的物业纠纷越来越多，有些住户希望在缴纳物业管理费以后，自己的财产就能够得到比较完善的保护，北京嘉善律师事务所的资深律师认为物业服务合同的作用主要是明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，不能超脱合同内容，做出过度的权利义务的享有和负担。
王化是中山山中小区18幢666房住户。2003年1月17日王化与山区物业签订《ss住宅管理合约》，约定由王化使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，山区物业委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，王化将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421www.58yuanyou.com的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。王化即告知山区物业的保安员并向公安机关报案。该辖区的宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。王化起诉原由网认为，按其与山区物业双方的管理合约，山区物业负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。因此，山区物业有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于山区物业未能对车辆履行足够的管理义务，导致王化摩托车失窃，山区物业应对此承担赔偿责任。山区物业称，双方成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此山区物业对王化的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而山区物业已在小区的4个出口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据王化的陈述就认定其摩托车是在小区内被盗原由网的。
北京嘉善律师事务所的律师认为：依照最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即在本案中认定摩托车已经丢失的事实。因原、被告签订的管理合约对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合理、谨慎的注意义务。《物业管理条例》第四十六条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域原由网内的安全防范工作”。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对原告车辆的丢失负有一定的责任，按照现今的司法实践，物业公司往往也应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的原由网责任。
北京嘉善律师事务所的资深律师总结认为物业服务合同一般是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是业主的权利保障书，往往在整个物业管理活动中处于核心地位。
物业管理合同是一种委托服务合同，其中规定的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。
从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。
