在讨论这个话题之前，想问一个问题：大家有没有想过，以后老家县城与小城市的房子最终会怎么样？
先说结论：县城与小城市的房子是没有未来的。
有个大学校友，夫妻都是县城里体制内的公务员，早几年买了一套实用面积九十多平米的三房，后来生了二胎之后，想把这套房子给卖了换三房，结果挂了足足大半年都没卖成，最后还是降了四万多才卖掉，接盘的还说高一点都不买。
真实案例，五年的时间，最后还亏了两万元贱卖出去，可能出乎很多人的意料，但这却可能是大多数小城市及县城的房价最终的归宿。
一、小县城与大城市的就业
有时候我们校友聚会，感叹大城市生活的不易，房贷车贷孩子教育各种压力压得喘不过气的同时，也会羡慕回到家乡的同学，考个公务员或当教师，悠哉游哉，而自己在大城市打拼，苦逼得狗一样，颇有悔不当初之感。
“大城市容不下我的肉体，但小县城容不下我的灵魂。”相视一笑，举杯互嘲：“敬明天！”
然而，我们可能也只看到在小县城体制内的快乐而已。
如果仔细分析80后90后的就业状况，在小城市及县城的就业，大体上有两种方向：一种是在体制内工作，还有一种就是在体制外谋生。
体制内的话一般就是公务员、教师、医生、银行职员，这些传说中的铁饭碗工资不算高，但维持当地较高水平生活很容易，压力也比在大城市小很多，生活可以过得比较滋润。但这种终究是少数体制外的，更多的群体GFxKydrDMV，可能就是做服务业，中介、餐饮、零售等，而像工程建设、地产开发、制造业这些都需要和政府搞好关系，很多是在赚政府的钱。
在体制外工作而家里又缺少资源的话,有点文化的可能会找到三五千元的较轻松的文职工作，就算进厂或送快递、外卖，年轻人都会往大城市跑，因为县城、小城市根本就没有大型的产业提供高薪岗位及创业机会。
二、关于人口与市场容量
县城与小城市的人口区间多在十万到百万之间，人口少，市场需求就窄，年轻人如果想要创业，往往只能朝着普通老百姓的衣食住行这种本来就是红海的生意上去考虑，这就是县城、小城市的就业状态。
来看大城市，大城市因为产业、经济、人口的集聚效应，其各行//www.58yuanyou.com业的市场需求完全是小县城无法比拟的。举个例子，上海市单一个宠物业的规模就达两百多亿，根本原因就是消费人口基数，而多少小县城一年的GDP都没有这个数。
公司所在大厦里的搞卫生的阿姨来自我老家隔壁一个县级市，她工资四千五，但每月的垃圾废品可以卖两三千，儿子大学毕业后也是考了老家公务员，收入还比不上她。闲聊时感叹，说读这么多书有什么用，我无言以对。
三、县城与大城市的资本流动、产业发展
一个地方想要有可持续性甚至跨越性的发展，需要有外部新增资金，这决定了老百姓钱袋子的厚度。在这里特别想举一个城市作例子，就是安徽合肥。
许多年轻人可以看现在的合肥，光芒四射的，可以完全想象不到20年前的合肥有多烂，名为安徽省会，但本质上就是一座四线城市，城区人口50万左右，城市面积也小的可怜，没有几座高楼，破破烂烂的市容活像一个大县城，一辆自行车就能逛遍全城，GDP全国排名97，别说和南京、济南等东部省会比，就是比贵阳、南宁、兰州等西部省会也比不了。
被合肥人民交口称赞孙金龙书记主政合肥之后，合肥才开始了进击之路，大拆违、大建设、大招商，从长虹、格力、美的，到京东方、康宁，到兆易创新、合肥长鑫，蔚来汽车等等，光伏、新能源、智能电动汽车、5G消费电子将会成为新一轮产业革命的主导，与之相对应的，今年上半年，合肥的GDP总量为5203.46亿元，GDP名义增速为17.73%，GDP增量为783.76亿元，预计全年GDP将会达到1.1万亿元，全国排名挺进20强，综合实力排名15。
从上面例子可以看出，招商引资，引进产业(链)，提供数以十万计的就业岗位的同时，还能带动整个城市的房产、基建、休闲、餐饮、服务、教育、医疗等一系列产业的繁荣，城市的发展又能吸引更多的人口与产业流入，形成良性发展。
而这一切，县城与小城市却很难复制，毕竟我们不能忽略了“省会城市”这一身份可以获得的政策扶持。
绝大多数小城市和县城都不会有政策扶持，人口与产业基础决定了在招商引资方面不具优势，如果没有外部新增资金进来，就不会有新的产业，就没有新的工作机会，自然吸引不了年轻人，财务也基本上就是在这个县城内部流通，小刘向小李买烟，小李去小王那买肉，小王又去小刘那剪头发，单纯的“内部”流通就不会出现新的财富增长，内卷就是内部消耗，没有未来。
所以小城市和一般县城经济是很单一的。普通人要么做点衣食住行的生意，要么就努力考进体制内其他的工作机会，一个月可能还不如在大城市搞卫生的阿姨赚得多，这就是为什么许多年轻人不想回小城市发展的原因。
四、县城与小城市人口净流出趋势难以逆转
经济发展的核心动力是在于人。
小城市和县城里面临的就是人口特别是年轻人口的流失，混不进体制内的年轻人，自然而然的往大城市去，留在县城里的，除了体制内的，要么就是原由网做点小生意或靠手艺活的中年男性，要么就是要照顾孩子老人的中年女性，等孩子高考后到大城市读大学，以后就留在那工作，父母在老家辛苦攒下几十万，一并给孩子凑个首付，帮他们在大城市里买房。
也就是说，在小城市和县城长大的人和存下的钱，以后都会流入一二线城市，而小城市和一般县城会剩下什么呢？只有留守的老人和以后回家养老的人，这可能就是我国小城市以及一般县城的GFxKydrDMV现状及未来。
再看看前不久的七普人口数据，你就会明白为什么广东除了是第一经济大省，同时也成为了第一人口大省了；而看了18到35岁年轻人流向数据过后，你就会理解山东省年轻人净流出两百多万，东北各省人口更是持续流出了。
因为他们的家乡不够吸引年轻人了，佛山辖下的一个镇——狮山，其GDP都可以令许多地级市汗颜，比如潮州，年轻人都往更有经济活力，更肯吸引力的长三角、珠三角大城市去了。
人口净流出现象在很多城市已然不可逆，三四级城市尚且不敢言勇，小县城又有什么资本说自己很牛。
五、过去数年小县城房产的伪繁荣
可能有许多人会说老家的房子确实是涨了，但这种涨是可持续性吗？查看近一年来跌幅超过5%的城市，基本上都是三四线城市，都是人口净流出的城市。
前几年棚户区改造确实诞生了一批需求，短暂的推高了许多县城房价。而买小城市和县城房子的，基本上都是棚户区改造产生的大量需求与本地体制内家庭的购房需求，还有一小部分本地的农村结婚需求。像我们村里也有许多在县城买了房的，但平时也都不怎么住，老人家平时还是喜欢住乡下，更搞笑的是，好些人喜欢在村里住的原因是，一群乡亲容易聚在一起打麻将。
而这些购房需求，无一例原由网外都是本地人的狂欢。一汪静水，没有新增的水流，如何上涨如何成河？棚户区改造早已进入尾声，这种集中爆发的需求，本地年轻人也持续往大城市里面跑，以后的住房需求只会更少。
所以不用眼红前几年小城市和县城房价的涨幅，也不用羡慕那些在家乡小县城买了几套房的朋友，因为之后虚涨的大概率都会跌回来。
六、到底该不该在老家县城买房
抛开金融与土地，房地产周期长期还是得看人口，而小县城偏偏三不占，综合来看，小县城的楼市未来是希望渺茫的。所以，若想投资，没必要买；若是自住刚需，必须要买的话，两点参考意见：
一、要买就买县城中心地段的花园洋房。本地市场的特点是购房者本身不缺房，村里也有自住房，搬到县里是为了更好的生活，更好的居住环境，以及更好的教育资源。
二、买学区房。学区房受全中国父母的追捧，这个根据不用多解释了。
县城的房子只有居住价值，并没有金融属性。为了所谓的面子，返乡置业，结果就是买了也不住，也就过年的时候回去热闹一下，并不值得。像我们乡下许多在村里吃年夜饭，到县城过夜，然后白天又回到村里拜年走亲戚，真是妙哉。
我们讨论佛山各区房产时，常说不限购的板块没有未来的，就投资而言，小县城的楼市更加没有未来。
诚然，并不是说小县城就不好，大城市有大城市的热闹繁华，小城市也有小城市的宁静安逸，每个人情况不一样，只要心之所在，过得开心就好。
