没人要的老房子
年前，父母来电话说，今年春节，不打算回老家住了。老家的房子暖气不灵，如今住在县城租来的房子里，一应俱好。我问房租多少，父亲说，去年每个月2500元，今年2000元。
“怎么越来越便宜？”我吃了一惊。
父亲说：“房价跌了，周边租金都降了。”
放下电话，我忍不住思量许久。听闻日本有个品牌叫“三宅一生”，大意是人的一生会在三个房子中度过——父母的房子，自己的房子，儿女的房子。我的父母耗尽半生积蓄，在老家买下一套房子，然而如今年事已高，宁可在租来的房子中过年。
2020年，上海一处待拆迁街区。本文图片均为 澎湃新闻记者 周平浪 图
我完全理解这一选择。老家的房子是上世纪九十年代单位盖的集资房，选址在城郊，大马路旁孤零零地落着一座单元楼，几十年来没连上市政管线，每到冬天只靠一个小锅炉房烧暖气。热水在几十户人家中流转一圈，早已变回凉水。因此，每年冬天的记忆都伴随着哆哆嗦嗦的寒意。至于在冬天洗澡，更是要鼓足十分勇气——浴室窗户漏风，燃气浴霸的温度断断续续，洗一遍澡仓www.58yuanyou.com惶得像打仗，唯恐时间一久着了凉，接下来的几天都要在头疼鼻涕中度过。
近些年，一层的邻居将房子卖给外地做买卖的人。时时排出大量污水，将下水系统泡烂。楼底地砖浮了起来，缝里不时冒出剩菜剩饭，恶心且危险。
而今父母在县城租的房，在连片的商品房小区中，大沙发、彩电、冰箱全是新的，暖气热得让老两口天天开窗降温。我曾去租房处洗过一次澡，浴霸的水温稳定、水量充沛，大冬天的仿若泡温泉般酣畅淋漓。这样的好住处，的确比瑟瑟发抖、摇摇欲坠的老//www.58yuanyou.com房子强多了。
我又隐约感到不是滋味。我家大约在1997年左右买下了老家的房子，当时价格大约是一千块钱一平米。根据国家统计局发布的居民消费价格指数（CPI）增长率，1997年的1000元钱购买力相当于2020年的1760元左右，而这座房子，就算想用原价出售，也很难卖得出去。原因很简单：房子太多了。
2017年，中国中西部小城，新建的住区。
在过去房地产快速发展的几年，老家所在的五线小城市，吸引了远洋、万科、恒大、鸿坤、尚都等房产集团投资。本地小开发商也不落人后。先是农民回迁房、保障房像雨后春笋一般刷刷立起，再是许多名字好听的商品楼盘占满了外环路两侧。而另一面，据统计局数据，2021年本地人口是净流出的，生育率也很低。
我的确想不出谁会来这种地方买房子，尤其是我家这种老房子。对很多人来说，住房是投资品、保值品，而对我家来说，当年父母花了血汗钱买来的房子，如今简直一文不值。
房子不像汽车，卖不掉还可以送去报废。它是实实在在矗立在地面上的钢筋混凝土，sdyyUM除非交易出手、整片拆迁或被强制抵押拍卖，人的一辈子都会与房产绑定。明明无人居住的房子，还要白交物业费、房产税，表面上的资产便成了实际上的长期负担。
老房子的“负担”有多大？
此前，我曾在《为什么每个人都应该关注老旧小区改造》一文中分析过，住房看似固定资产，实为不断折旧的消耗品。物业的主要职责是为房屋建筑和设施提供持续维护，而缴纳物业费是确保房屋持续维护的前提。2020年出台的《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。判决生效后，业主未上诉且拒不履行生效法律文书确定的给付义务的，可能被法院纳入失信被执行人名单（俗称“老赖”）。因此，持有住房，就意味着一笔持续的物业费开支，金额一般在每月每平方米0.5元到2元之间。
需要注意，房产原值并非住房的实际成交价值，而是参考周边情况的估价。以我老家的房子为例，尽管由于年久失修、设施不足，很可能卖不出去，但根据周边房价情况，它依然具备1万元/平方米左右的房产原值。按当下 规定，建筑面积100平方米、减除30%计算，一年的房产税约8400元。再加上2400元/年的物业费，即便我家没有人住在那里，每年也需为它支付1万元。这个金额基本等同当地目前的房租水平。然而，租客来去自由，持有房产证的我们却不是。除非能把房子卖出去，这里每年原由网我家人将白白开支1万块钱。
2020年6月，上海虹口，一处老房子。
住房由资产转为“负担”，意味着什么
想到留着老房子要白白浪费钱，我建议家人：“能不能想办法把房子卖了，越快越好？”卖房，自然是为了少开销；越快越好，是因老房子多放一天，便破败一天，更暗含了“先于别人”的意思。要知道，同一栋居民楼里，和我家情况一样的房子有80户，而可能感兴趣的购房者，恐怕寥寥无几。倘若抓紧时间卖掉，还有望抓住一个大方的买主，谈一个相对合适的价格；若拖到大家都想卖房的时候，恐怕就要抛售、求售，更有可能烂在手里。
十几年楼市看下来，买涨不买跌是心照不宣的规矩。北京附近的 燕郊镇房价一路高升的2016年，4万元/平方米的住房是抢手货；到房价拦腰砍断的2021年，2万元/平方米的住房无人问津。眼看着二手房价值低过房贷余额，燕郊诸多业主打出“零元售房”的广告仍无人接盘。仅2021年当年，燕郊因贷款断缴而进入法院拍卖流程的住房便有八百套之多。而在某司法拍卖平台上，全国法拍住宅的挂牌数量更是超过160万，是四年前的160倍。当房价看跌，越早离场的人赔得越少。而当所有人都意识到供大于求、有价无市，房价只会加速跌穿谷底。
2020年，上海一处建筑工地。
“供大于求”的局面何时到来？
答案是：恐怕已经到来。
恒大研究院于2020年发布的报告即显示，中国住房从供给短缺进入总体平衡阶段，住房面积总量短缺已成为历史。
与总量平衡相对应的，是增量需求萎缩。在“房住不炒”的宏观宗旨下，唯有刚性购房需求才能支持住房保值。刚性需求无非来自结婚、生子、农民进城。国家统计局数据显示，2021年结婚率5.8‰、生育率7.52‰，双双跌破有记录以来的最低值；伴随乡村振兴战略全面推进，城市化的主要模式由“农民进城”转变为就近城镇化，农民回迁房、集体自建房为主要形式的住房供给无需经过市场，便可满足“农转非”的增量需求。当大范围的人口不结婚、不生子、不进城，购房需求自然萎缩。
2017年，中国云南村落。
国家宏观调控政策反应迅速。2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议释放重要讯号，多年来首次提出“充分释放居民住房需求”，并将其作为“稳增长”的重要举措。过去十几年，住房需求一直被“限购令”慎重约束，如今提及“充分释放”，意味着房地产市场需要更多购房者。网络数据显示，2019年起，楼市购房者活跃度普遍下滑。经历疫情，2021年当年，有三百余家房地产企业发布破产文书。
倘若这一切发生在十年前，房价下跌，一定会让更多普通人买得起房。然而，经历十余年发展，上涨的房价已然转化为绝大多数城镇家庭资产与社会财富。中国人民银行调查统计司 数据显示，2019年中国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0％，户均总资产317.9万元，以实物资产为主，住房占比近七成。56.5％的家庭有负债，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9％。也就是说，一旦房价失守，首先导致96%的城镇家庭资产贬值，其次导致40%左右的家庭还款难度提升；最后，有余钱的家庭可能趁机“抄底”，让穷者更穷、富者更富。总之，当前如果发生房价下滑，不仅不会给普通家庭带来任何好处，还可能冲击整个社会的稳定发展。
需要指出的是，在笔者看来，如果没有2016年以来的调控政策，也许楼市的危机会以更快的速度、更大的规模全面席卷。“限购令”“限价令”一方面收束着购房需求的缓慢释放，避免“炒房”导致房价过快上涨；一方面维持着住房供给稳步增长，避免过于突然、巨量的增长导致新房去库存困难，带来房价滑坡。由此，过往宏观调控越严格的城市，而今房地产市场就越稳健，如北京、上海、深圳、广州等。而普遍缺乏宏观调控的三四五线城市，如果经历过一段房地产的全面铺开，此时即将面临社会稳定和经济形势的大考，题目便是分布在外环和郊区的无证、去化慢、低入住率楼盘。
哪些住房最容易贬值
影响住房价值的因素，主要有三个：地段，安全性和产权关系。我老家的房子，至少占了两个劣势。
首先是地段差。地段是住房稀缺性和需求量的核心表征。根据供需关系，房子的价格与需求量成正比，与供给量成反比。因此，住房的稀缺性越高、需求量越高，等同于地段越好，价格越高。反之亦然。
地段差包括两种情况。一种是稀缺性差，如地处偏远、供应量过大的房子，缺乏便利的交通设施、完善的公共服务、热闹的商业中心、优质的学校医院，这样的住房将是首先贬值的一类。第二种是需求量小，主要指人口净流出。在生育率普遍较低的当下，外来人口逐步成为城市人口增量的主要来源，也成为新增购房需求的拉动者。根据国家统计局和部分城市的统计公报，珠三角、长三角、京津冀是跨省人口流动的主要目的地，省会城市是省内人口流动的主要目的地，此外大多数城镇常年处于人口净流出的状态。以河北为例，除省会石家庄和靠近北京的廊坊（实为燕郊镇）外，2020年各城市都处于人口净流出状态。这些城市的住房市场很容易出现供大于求的局面。
2017年，东北小城。
其次是安全性低。住房的核心价值在于居住，而住房本身的安全性对居住价值影响极大。安全性主要包括三重要素。第一重是法律安全，如住房是否有合法合规的权证，小产权房、无证房的安全性几乎为零；第二重是建筑安全，如住房是否符合建筑质量规范//www.58yuanyou.com要求、有健全的物业维护，不满足这一要求的住房需要尽快成立业主委员会，集体追究开发商、物业公司的责任；第三重是社会安全，如住房是否位于社会治安良好的地区。举例说，常年无人居住或入住率较低的居住区，很容易成为入室行窃、非法占用的目标。这样的住房具有较高的治安风险，居住价值自然受限。
第三类因素，便是产权关系。公房或公私混合的集合住宅、未分户房产，这类住房的产权不在居住者手中，所以居住者无法享受其市场价值。集合住宅的形式，意味着只有整体腾退，才能促使其流动。作为对居住者的补偿，整体拆迁过程一般会给予居住者一定住房补贴。在住房总量短缺、催生房价上涨的过去，较高的市场价值预期会带给居住者较高的补贴条件，甚至不乏退一还二、退一还三的房改政策。然而，供大于求的环境下，房地产企业很难再有投资腾退的动力。既然无法腾退，这样的住房可谓毫无价值。需要指出的是，与私人房产不同，这类住房仅需居住者承担相对较低的租金，无需参考周边市价支付房产权和物业费。因此，此类住房往往需要政府投入无穷无尽的维修津贴，同时承担房屋破损可能导致的居住和社会风险。
趋势预判
考虑到住房总量规模已多，人口增长趋势已缓，一二线城市以外大部分地区住房供大于求已成既定事实，有人或许会问，国家是否会放钱救市？
我认为，答案是否定的。住房已吸纳了太多人民币，水泥砖头是抹不掉的，只会成为悬在地方政府账目上的公共服务成本。不仅如此，96%的城镇家庭已有了住房，更多的住房供给并不符合“房住不炒”的根本宗旨。
2021年，上海，购房者。
那么，普通家庭还能怎么办？
2022年1月20日 全国住房和城乡建设工作会议传递的精神很明确：增信心，防风险，稳增长。
增信心，指对住房整体局势保有信心。虽然供需大局已定，但的确还有一类住房需求尚待释放，这便是家庭人口规模缩小、户数增多带来的增量需求。第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日零时,全国共有家庭户49416万户，平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。同样的人口总量前提下，家庭规模越小，户数越多，而所需的住房套数随之增加。显然，这些需求主要来自越来越普遍的单身生活方式。《中国统计年鉴2018》数据显示，我国单身人数已达2.49亿，民政部预测2021年独居人口近1亿。为 独立居住而买房，可能替代“结婚买房”，成为下一阶段住房消费的主要拉动者。
防风险，主要指从观念上扭转房价上涨预期，提升风险意识，避免高杠杆、大规模的贷款购房，同时根据综合条件考虑，尽快处置具有较高贬值风险的住房。此外，如果遇到老旧小区改造、整体腾退等城市更新政策，哪怕补贴有限，也决不能错过机会。城市更新不会复现房地产市场起步阶段的“拆迁拆迁一步登天”，但会成为下一阶段住房保值的主要动力。
稳增长，主要是宏观政策导向：“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。”这个导向可以理解为，住房质量提升将成为下一阶段的重点工作，包括城市基础设施、住房自身安全质量、公共服务水平等多方面的提升。房地产企业的主要任务由拿地、开发、售楼逐步转向对存量住房的持续维护和更新。由此，房地产市场缓过渡、稳繁荣，住房价格软着陆、稳流动。伴随社会经济水平的整体发展，房价与租金、收入的关系逐步趋于合理，真正实现“房住不炒”的调控宗旨和“居者有其屋”的理想蓝图。
期待未来十到二十年内，中国普通家庭的房子不会更贵，但会更好；总体住房面积增量不大，但套数更多、居住形态更为多样，将既有存量住房消化在美好的生活需求里，将高昂的房价消化在增长的收入里。届时，房子将真正成为生活的载体，而非活着的目标。
（作者王虹光系城市规划研究者）
点击阅读原文，解锁更多内容~~
