郑州红星美凯龙怎么样

催缴租金、强制断电…红星美凯龙郑州南三环店与商户产生纠纷,背后原因是它

原创 河南商报 2020-08-16 19:54:09

河南商报首席记者 李兴佳 实习生 李佳兰 文/图

疫情期因免租一个月被赞“中国好房东”的红星美//www.58yuanyou.com凯龙,却因为租金问题,旗下郑州南三环商场遭遇租户、业主的双双发难。

租户维权,是抗议市场生意冷清却还催缴房租,双方争执中甚至有人员受伤;279名业主发难,则是向商场开发商讨要被拖欠的房租。

租金纠纷仅是表现,深层次里,则是对市场经营状况的质疑,以及商业模式一开始预伏的隐忧。

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位于南三环大学路交叉口的红星美凯龙

【红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件】

经过连续多日的斗争,279名业主拿到了第一笔被拖欠的230万元租金。在人和路街道办调解下,余下的570万元租金将在8月底前全部到账(截至8月14日上午消息)。

3年前,这些业主从红星美凯龙郑州南三环店的开发商“河南德润置业有限公司”(以下简成“德润公司”)手里买下商铺,再托管给“郑州星润房屋租赁有限公司”(以下简成“星润公司”)出租。星润公司又拉来红星美凯龙合作,后者进行招商和运营管理,租赁经营户在红星招商下纷纷入驻。红星代为收取房租,并依靠管理费盈利。

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红星美凯龙南三环店部分商铺或者闭灯或者腾空

原本,业主每月坐收租金回报即可,但是中途租金收益断档,业主不得已走上维权路。幸运的是,业主目前已拿到被拖欠的部分租金。

商场租赁商户却没这么幸运。疫情解封后,红星美凯龙催缴租金,并强制断电。部分商户不愿缴租,理由是商场曾承诺2018年开业,一直拖延至2019年10月方才开业,由此导致商户开店却未有客流的空转损失;此外,商户认为,商场出租率低,人气惨淡,经营举步维艰。

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【生意冷清或是根结】

断电催租事件只是导火索,深层次里,市场生意冷清或是将商户推向维权路的症结所在。

一名床垫经营户告诉河南商报记者,“(市场)很惨淡,基本没客流。即使有些销售业绩www.58yuanyou.com,也基本都是我们自己在外面跑来的单子,如果靠店面业绩,可以说跟零差不多。我对门的那家,两年了,就没见他开过几张销售单。”

另一名美式家居经营户则称,“从入驻至今几乎没卖货,市场空置率就是最好的证明。”

有媒体报道称,5万平方米商场出租率不过半。针对空铺率过半说法,河南商报记者于8月14日上午11时许当面向南三环红星人士求证,后者要求发采访提纲并承诺24小时内回复。截至发稿未获回复。

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8月13日,河南商报记者探访时,发现商场多处空铺,正常营业期有些店铺关灯,有些店铺亮灯却未见营业员。有商户反映,商场方搬运家具填充了一些空铺。

有业内人士指向,家居生意的冷清,一部分原因归结于市场饱和、行业低迷。

早几年,郑州建材家居市场就有饱和之说。从九十年代算起,以东建材为起点,先后有凤凰城、中博家具市场、香江市场、居然之家、红星美凯龙就近入驻,形成郑汴路百亿建材家居商圈,更奠定了郑东家居商圈领舞的行业格局。商圈内的红星美凯龙商都路店,曾创下红星全国卖场前三业绩。

当中原百姓广场(2011年开业)、居然之家(中陆店2017年开业)、红星美凯龙(2019年开业)齐聚南三环,形成低调的南三环家居商圈时,已经是多年之后。姗姗来迟的后浪,已然错过了家居卖场的黄金时代。

尽管坐拥南三环连贯南北的交通优势,享有周边巨大消费人群,有市场集聚带来的产业互动,有一线品牌强悍的号召力,但是南三环几家卖场面临的却是一个格局固化、竞争焦灼的家居业江湖。

越来越多的同行分食蛋糕,家居卖场严重过剩,客户被分流。单单红星美凯龙在河南就布局有12家卖场(2019年底数据),豫东、豫北全覆盖布点,使得同一品牌不同分店相互间抢食。

即便不同品牌卖场间,也在上演着雷同的定位、高重复率的招商品牌、千篇一律的促销活动、不计后果的极速扩张。门店租金逐年上涨、价格透明度逐渐增加、电商冲击,更加剧了商户经营困境。

行业大势下,红星美凯龙成熟的运营管理团队,优越的家居MALL运营能力及庞大的品牌聚合力,尚未在南三环项目上得以施展。

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【委管模式隐忧】

委管合作模式,则为南三环红星带来诸多不确定性乃至风险。

红星美凯龙采用自营和委管双轮驱动战略。自营商场,即红星美凯龙自建商场、自己开发运营;委管商场,则是开发商出资拿地、建造物业,红星美凯龙输出品牌和招商管理团队,并从租金中收取管理费。

南三环红星即属于委管商场。开发商为德润公司,在2018年12月开发交付了5.2万平方的红星国际广场2号楼(即红星美凯龙商场),出租方为星润公司,红星美凯龙被引进后,负责招商及后期运营管理。

“我们建设开发,红星美凯龙代运营,(房屋交付后)没我们啥事儿了。”8月14日,德润公司法人李爱国接受河南商报记者采访时称。

一位接近红星的行业人士向河南商报记者透露,“红星相当于是给开发商打工的,在南三环商场的话语权很小。”

商户出示的一份三方租赁合同也显示,星润公司为出租方,红www.58yuanyou.com星美凯龙提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。

委管店帮助红星在极速扩张时代跑马圈地,打下了半壁江山。2019年度业绩报告显示,红星委管商场共250家,经营面积1325万平方米,牢牢占据红星整个商场经营总面积(共2100万平方米)的六成份额。

委管店极为考验企业管控力。集中上马加盟店或者委管店,一旦缺乏人才和管理的跟进,后续将会面临运营高风险。而且,委管店模式中,大多开发商会先将大部分商铺销售一空,当上甩手掌柜,后期只能依靠红星美凯龙的管理输出。

甚至有商户质疑“委管商场是‘后娘’养的”,搭建的委管团队仅能提供基本维护,很难按照红星美凯龙直营店的标准去运营,“借委管店极速攻城略地,是一种急功近利的做法,运营没有压力,没有激情,没有危机意识,这种合作模式很www.58yuanyou.com难持久。”

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【开发商散售商铺埋下祸根】

租户维权之外,业主也曾因租金回报收益未能及时拿到,走上维权路。

8月14日,人和路街道办相关人士告诉河南商报记者,开发商共拖欠279家业主今年4月至8月期间共800万元的租金收益,经过协调谈判,开发商承诺分4笔还款,第一笔230万元已到账。

事实上,开发商一开始的商铺散售返租就为商场后期运营埋下了祸根。

早在项目开发阶段,开发商德润公司就将商铺部分销售,业主买了商铺后,又将商铺托管给星润公司对外出租,坐收每月租金收益回报。作为出租方,星润公司拉来红星美凯龙负责招商和商场运营,将商铺出租给租赁经营户。

至此,涉及开发商、出租方、业主、商场运营管理方、租户的一条完整商业链条形成。这就是业内常见的散售返租。

这个链条极为考验商场后期的运营管理能力,一旦商场运营失利,出现空租,或者租原由网金收益无法达到业主预期,业主不愿意,声讨开发商,进而爆发矛盾。

最终的后果很可能是,租客丧失信心,被迫离场,进一步导致市场空铺率升高,更难对外出租,业主收益更难保证,商场运营方同样难以为继,形成恶性循环。长期下去,相互内耗加剧市场冷清,形成多输,市场可能陷入关门大吉死循环。

这种商铺散售和包租模式是国内商业的特色,由此引发的维权也屡见不鲜。

2019年,郑州一服装市场三年托管期到期,眼看市场曾承诺的旺铺变“伤铺”,托管收益也达不到预期,四五百名业主“倒戈”,拒签新托管合同,要求更换托管公司;2016年5月,郑州一大型针织小商品商场未实现年租金收益8%的回报,导致业主拒绝续签托管协议,商户不得已大量退租;2014年,郑州农业路一商场用售后返租吸引投资客买下商铺,业主只拿了3年返租,此后六年再未获一分租金收益,引发业主维权……

红星美凯龙近期同样爆发类似纠纷。湖南长沙当地媒体报道,2020年4月,红星美凯龙宁乡合作店亏损经营,使物业开发商无法盈利,进而双方产生纠纷,导致商场停摆。

作为委管店,红星不用拿地建房,只负责品牌输出和管理,属于轻资产运营;但在商铺散售大框架限制下的红星美凯龙,承担了经营压力,一旦因为行业低迷或者运维不善,不能实现经营目标,红星美凯龙与合作商的矛盾将会激化,这也是红星委管店的隐忧。

不过,新商场3-5年培育期当属正常,3年后才可能转入盈利正轨。红星开业至今只不过10个月时间,尚在咿呀学步,但既然接手必定是抱着认真运营商场的态度。正如红星南三环店一负责人所说,“我们在脚踏实地做事,希望尽快平息风浪,好全心全意经营余下商户。”

郑州市场广阔,或许需要给南三环红星美凯龙更多的时间和耐心。

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