北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我想了解一下丰台御景春天的房子怎么样，周围房价都还可以，为什么这个小区要比周边低不少。我是新北京人，有落户需求，不知道有什么买房坑，需要避免的，特来向您请教。
还有我之前也看过和光里、丰泽家园、建邦枫景的房子，这几个小区比较起来，哪个更合适，十年内不考虑换房，最好房子也能考虑到学区房。
A：
1、御景春天的房子怎么样，这肯定自己已经考察过了，不是太好呗。为什么低？商品价格是由供需关系决定的，那作为一个小户型次新房的价格还低，只能说明想在这里买房的人少，而且还不愿意出高价呗。
这里是两限房，和旁边的九号公馆、御鑫阁以及苏黎世家本来都是一个项目，2010年地王，大地块拆分出来的配建保障房。我也不知道你看的是哪栋楼，是永旺南边的还是御鑫阁东边的，都一般吧。开发商有点儿损，完全把这三栋楼给隔离了不说，还分成了两块，品质也不是太www.58yuanyou.com好，纯刚需房。社区都没什么环境，密度大，朝向不太好，户型也不好选，物业也普通吧。总之就是除了房龄之外没什么优势，所以价格低，走势略落后于大盘。
房子是用来住的，越宜居的房子才越受追捧。这可以参照旁边万科蓝，也是有两限房的，还是混杂小区，靠路边密度也大。但被万科建设和管理的很好，所以保值不仅没落后还略有超出，和御景春天形成鲜明对比。除了建筑形式就是物业管理水平，差距较大。当年都几乎同等价格的，就是前后脚的事儿，现在是7万跟5万的差距了。
所YuAWk以这看自己的需求吧，纯自住就买，自己觉得合适就行。如果有保值或将来置换什么的需求就再考虑一下。
2、有什么买房的坑，别有捡漏儿的心态为好。一分钱一分货，楼市是个完全透明的市场，尤其是二手房，所有的信息都在明面儿上摆着，就看自己注重哪方面了。低价房的优势就是便宜，但就像御景春天和万科蓝似的，有可能时间越长显得越便宜，直至触底。
3、学区房，预算多少啊？御景春天的话一般都总结200多万的居多，这价格在北京不好买到学区房。期望值还是别太高吧，要不容易让中介给忽悠了，将来置换会更加的困难。
这几个我也不好选，你的期望值有点儿高，相对看看和光里吧。房龄不短了，但保值倒相对好些。能和这三个房龄新的在一起做对比已经说明了一些问题。如果纯自住的话那就不比考虑保值什么的，自己喜欢的就是最合适的。
仅供参考。
二、
Q:
今原由网年刚毕业结婚，无孩，男方目前在南三环大红门附近工作，后期会有工作调动（可能调往朝阳小营附近），女方在学院路事业单位工作。男方名下京外两房，其中一房有贷。女方名下无房无贷。
想法：1、男方全款买月坛/中关村学区一套一居室（目标小学三里河三小、中古友谊、育民和中关村二小），打算自住，预算800w左右。2、女方贷款买南三环附近一套两居室，留给父母或出租，预算200w左右，两人一起还贷。
请问您以上行为是否可行？如可行，请问您是否有建议小区、建议购买时间？谢谢！
A：
1、这我不好有什么建议吧，我一般只能从投资角度分析，而这一个是典型的顶级学区房，一个是南三环的典型自住房，和投资都关系不大，不好有建议。
2、常规建议是如果还没小孩，这会儿买入学区房不是太划算。溢价很高，居住的性价比也就相应很低，至少要比非学区房低30%以上，甚至到40%。
从房价来说，近两年买学区房的基本都是高峰期入学的家庭，所以抬高了价格，那现在去和他们抢房不是太合适。2023年高峰期过去之后的情况谁也说不好，少了小一半的孩子，溢价是否能支撑住，看自己的判断吧，我不敢说什么。
从以往来说，中关村的在这20年里是一直跟随大盘的，但也并没有超出什么。虽然历次行情都领涨，但幅度并不算多大。现在虽然很贵，但当年也很贵的，全北京最早的好学区。月坛也差不多，溢价率都基本一致，有可能受政策的影响大。考虑好吧，这离孩子上学至少还8年呢吧，时间有点儿长。在现在的政策环境下，谁也不敢保证。
3南三环能用200万首付买到的两居，肯定是自住房，南三北五，不、太可能买到保值好的房子。所以也不好建议。这就凭个人喜好选吧，不用听别人的，住的舒服就行了。
仅供参考。
三、
Q:
孩子在金融街全国政协旁边工作，想在周边买套房，是首套首贷，要求是近地铁，到单位通勤时间在30—40分钟左右，最好两室，一室也可，希望是新房或次新房，20年左右的旧房也可考虑，学区不限，首付400左右，想请你推荐几个小区可以吗？
A：
1、首付400，总预算是多少啊，或者是月供能承担多少？没有总价的话不好建议什么。也提醒一原由网下吧，最好是先明确了再去中介看房，否则他们一听就知道这是刚有个买房想法的，还不太懂没有明确需求呢，那就会更加的忽悠一些。
2、然后这买房的目的是什么啊？是自住为主还是保值为主，或者是过几年是否还想置换？看样子像是自住为主的，那也考虑一下将来是否置换的问题吧，要不然选择会不同。
3、20年左右的旧房，这要在金融街附近可还算次新房呢，在其他区也未必算的上旧。学区不限，那到底是考虑还是不考虑啊？学区房和非学区房可一般都有30%的溢价差率呢，居住的性价比也要差出这个比例。
常规来讲400万贷满的话买700万的房，税费30万左右另计。如果不考虑学区，那金融街就在丰台草桥看看呗，四号线直达，板块内保值好的不少。这都不用推荐，700万足够买到两居室了，选择不少，找房龄新的也不难。
喜欢朝阳就向东，四环外四惠朝青的选择也多，价格比丰台贵一些，但700万也能买不错的两居了。小区很多，找当地中介就行。
4、这还是先大致明确个方向吧，把预算和主要需求也考虑好，要不然有点儿笼统，我也不好说什么。
仅供参考。
四、
Q:
首付400万，由于二套只能贷款187，考虑//www.58yuanyou.com总价600w 左右房子，目前在大兴有一套房，暂时不想卖。 由于爱人在科技园上班，想在科技园附近买次新二居，考虑近几年是自住+品质或保值。
之前大概浏览一下有万科蓝、中海御鑫阁、北京方向和万科西华府，求推荐？自身情况介绍：近一两年打算要小孩，如果未来小孩可以上科技园正在建设的实验学校，就不打算用大兴的房子置换丰台学区占坑房，如果不能上，未来考虑卖大兴房子置换北大地附近学区房。
A：
1、我没太看明白，你的意思是，确定先买丰科园的。以后再看情况是否用大兴的房子置换北大地的，是这意思吗？如果是这样的话那还早着呢，现在没小孩，用上学位还至少8年呢，到时候再说吧，或许会有更多选择。
实验学校也还没划片呢，只是听说丰科路以西的小区都大概率划进去，也就是御鑫阁、西华府和北京方向。万科蓝说不好，或许还是在八中附小。但到底哪里能上我也不敢保证，只能问教委。
2、这几个小区除了御鑫阁是公寓，其他的都是普宅。御鑫阁自住合适，短期投资也合适，租金高。只是这种产品长期说不好，北京小户型公寓保值好的不是太多。
万科蓝也有点儿特殊，商品房和两限房混杂，密度也不小，离马路还近，从理论上讲保值不会太好。但从这些年的价格走势看，被万科管理的真挺好的，一点儿没落后，甚至有所超出。所以如果不考虑学校的话，买这里或许倒更稳妥。
注重学校就看西华府和北京方向吧。这就看自己的喜欢了，同板块内的同等产品没必要再细分，从保值讲都差不多。有的说有噪音有的说不严重，我也不知道，问物业和业主们吧。
仅供参考。
五、
Q:
我们于16年9月在房山购买新房，是高点，至今房子没有任何涨幅，目前出租！现在孩子今年出生，老公单位在海淀北部新区，考虑工作和孩子上学，计划在西北旺购置小一居，想上中2百旺分校！
现在纠结：1、什么时候入手比较合适？24年以后带学区性质的小区会不会有所回落？2、西北旺目前已10万，如果过几年买，房价会不会依靠产业继续涨幅呢？3、目前房山月租也就4000，近期置换到西北旺继续出租，租金也有所增加，但是资金占用也很大，具体怎么选择？其实就是想看看什么时候置换合适呢？
A：
1、孩子刚出生，这会儿准备学区房早了点儿。高峰期之后学区房有可能回落，西北旺的溢价不算太高，低于海淀平均值。但像春夏秋冬那几个也在20%出头，有回落的空间。这个不敢准确预测，过了2023年再看情况呗。
2、依靠产业继续涨，当然有可能了，之所以西北旺西二旗什么的赢了大盘，不就是靠着产业和码农们吗。但也未必超出多少，平均到每年不会超过2%，之前这些年也就是这比例。
3、房山换到海淀，租金增加，但收益率是应该降低的啊？郊区的租金收益就算比市区低，那也就是10%左右。而海淀学区房的动辄20%多，租金收益率是下降的。
4、常规都是这种建议，如果卖房后增加的资金多（包括贷款），那就尽早换。在现在的发钞形势下，房产大概率比现金保值。就算高峰期之后有回落的风险，最多也就是10%的事儿，不可能再多。毕竟海淀学区房的资源优势没有变，不可能跌没了，长期持有也就无所谓了，平摊到每年里没多少。至于租金就别太考虑了，不可能各项兼得。
如果增加的不多，那就等过了高峰期再说，最晚到2025年怎么也都行情平稳了。房山的房子看买的哪儿了，如果是长阳附近的也甭着急，肯定至少不落后大盘，未必比西北旺升值低。这看自己的预算来定吧。
仅供参考。
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