对于投资从业者，尤其是地产投资人士而言，IRR内部收益率恐怕是最熟悉的陌生人。
尽管每天都要和它打交道，但能说出其内在含义的朋友却寥寥可数，大部分人只能生搬硬套地使用这个指标。
教条主义害死人，最好还是深刻理解一下IRR的内涵，以//www.58yuanyou.com便融会贯通，以不变应万变。
今天我们一起来窥视一下IRR的内涵。
01
内部收益率究竟是哪门子收益率
“IRR是使净现值NPV为零的折现率”，这是标准的教科书式的解释。
为了理解它，我们得先深度理解NPV和IRR的关系，然后写一串让人看得头疼的公式，当然还可以顺便用那副经典的示意图装装X。
我们还知道IRR是机会成本的上限，如果代表机会成本的其他收益率（比如贷款利率）高于IRR，那么项目就不值得投资。
然而，因为我们依然说不清IRR到底是哪门子收益率。
不信的话，来看一个例子：
假设投资一个项目（下图），2019年底投资100亿（假装我们真的很有钱），此后两年逐步获取收益。
使用EXCEL很容易就能求得IRR=14.83%，但这个值说明了什么？
说明了我们投资100，两年后能获得复合收益率为14.83？
试试吧。1001.14831.1483≈132。
什么? 这明显不等于120啊！
那么IRR到底是啥呢？
简单而言，IRR就是假设收益可以进行再投资（就是继续拿去钱生钱）的情况下，投资的年化收益率。
我们假设2020年的80能继续投资，并且收益率等于IRR14.83%，那么2021年这80能获得收益92。
于是上面的表格能够进化成以下形式：
仔细看表中最后两行。用复利的形式折算到2021年后，投入的终值(132）=后两年收益（80+40）+2020年收益的再投资收益（800.14）。
现在我们能大致理解了：如果未来收益可以再投资，那么，我们将初期投入按IRR确定的收益率进行滚动投资，就能//www.58yuanyou.com在期末获得一个本金收益和，而这个本金收益和=各期收益+各期收益的再投资收益+本金。
进一步讲，可以用以下公式来理解：
（公式中的n代表投资期数）
这就是IRR的真身，是不是直观多了。
可能有朋友会拍案而起了：这不就是复利公式吗？
请注意，如果按一般的复利计算方式，原由网本案例的收益率应该是(120/100)^0.5-1=9.54%。
之所以和IRR存在区别，是因为一般的复利公式没有充分考虑资金的时间价值，即收益的“再投资收益”，以及投入资金的时间价值。
到此，是不是觉得IRR的形象更加具体了？
事实上，所谓的标准公式只是IRR的简化版，它假设了投入资金的成本以及收益的再投资报酬率都等于IRR，但现实往往并非如此。
02
IRR的缺陷
IRR一点都不完美，甚至有cJwIFgyR人认为IRR仅仅指出了使净现值为0的折现率，除此以外什么都不是。
缺陷1：IRR是比率指标，不能说明绝对收益水平，往往会导致误判。
某些项目IRR更高，但绝对收益低，正如股票投资，每股5元的票即便涨停，净收益也不如50元的股票上涨2%。
用一个图更能说明情况。
图中，A项目IRR更高，但当折现率在绿色虚线左端时，B项目的净现值更高，收益情况更好。
因此，判断项目投资价值不能单看IRR，一定要紧密结合其他指标进行综合分析。
缺陷2：同一个项目，可能存在多个IRR。
比如下图中，如果净现值和折现率的关系呈现出骚气的弧线，那就很难判断IRR的取值了。
现实中，那些净现金流一会儿为正，一会儿为负的项目，最容易出现这种情况。
缺陷3：IRR的可靠性依赖于若干假设，其中很重要的假设即是前文提到的：再投资报酬率等于IRR。
延续本文上半部分的例子。
如果现实中2020年获得的80亿用于再投资，只能获得5%的收益率，明显低于IRR的14%，那么到2021年末，能获取的总收益是124（下图）
求解复合收益率，即：（124100原由网）^0.5-1=11.36%
此时，复合收益率不再等于IRR，我们熟悉的基础公式就有问题了！（兹维博迪的《投资学》在论述债券到期收益率时，也举例论述了同样的问题）
IRR越高，将其作为再投资报酬率的可靠性就越容易受到质疑。
03
关于IRR还有哪些干货要点？
1. 现金流结构是决定IRR高低的关键因素，初期的巨额支出会极大地拉低IRR，所以应尽可能分期投入、尽早实现收益流入。
并且，几类现金流结构是求不出IRR的：
（1）净现金流均为正或均为负
（2）前期净流全为正，即压根儿没有净流出
（3）现金流一会儿为正，一会儿为负，导致IRR无法得出唯一解
因此，要合理安排项目进度，确保现金流结构尽可能符合常理（前提是尊重项目客观事实）
2. 一般情况下，IRR是年化收益率。
因此使用EXCEL的“IRR”函数计算内部收益率时，假设时点间距是相等的，比如
但现实中的资金时点往往并不规律，比如：
此时，应该用XIRR函数来求解内部收益率。该函数需要事先指定一个时间轴，具体见下图。一定要注意，求得的结果是年化收益率！
3. 要注意区分全投资现金流IRR和自有资金现金流IRR。
不少朋友都以为求解IRR时，净现金流不应考虑资金成本，其实这是片面的理解。
全投资现金流不考虑还本付息。而自有资金现金流（注意不要和财务管理中的自由现金流量混淆了）需要扣除还本付息。
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04
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