楼市最强的回暖信号是啥？无外乎原由网就是调控政策和信贷的放松，如今这一最强信号已率先来到山东。
01 山东敢为天下先
昨天，菏泽又出名了：
菏泽首套房首付由30%调至20%，并大幅下降贷款利率，这对于楼市是一个实实在在的大利好。以往每次房价上涨的前夜，都是由降低首付比例开始的。
菏泽已经不是第一次敢为天下先。
早在2018年12月，菏泽市发文取消新购住房限制转让措施。菏泽是在2017年发布的限售政策，一年之后就发文取消了，这使得菏泽成为全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。
无独有偶，菏泽也被称为全国第一个出台限跌政策的城市：
媒体在介绍别的城市限跌令时，都会提到菏泽，因为菏泽是开山鼻祖。
2021年7月，菏泽住建局下发文件《关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》，其中提到恒大华府、恒大绿洲、恒大悦澜庭项目定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争，被调查处理。
这之后，才有2021年8月9日湖南岳阳、8月11日云南昆明、8月13日河北唐山、8月17日辽宁沈阳、8月31日江苏江阴、9月9日湖南株洲等城市密集发布的限跌令。
今年2月7日时，菏泽的邻居济宁也传出过取消二手房限售政策的消息。
在2021年的最后几天和2022年的最开始几天，山东省内的青岛、济南先后调整公积金政策，淄博在全市放开公寓落户限制，省住房和城乡建设厅发文提出逐步实现租房落户，降低青岛、淄博的城镇土地使用税税额标准。
此时，我不禁要想，为什么这些消息会率先出现在菏泽、出现在山东呢？
02 背后的现实情况
其实，我一直认为菏泽、济宁这样的城市是没必要实行限售限购政策的，就是青岛实行5年限售都是太严了。
通过数据分析，也是支持这种论断的。
菏泽位于山东鲁西南，很长一段时间以内一直都是山东经济最落后的地方。虽然这些年菏泽的GDP以很快的速度追上来了，但人均GDP数据还是很靠后：
菏泽人均GDP仅比聊城高一点，位居全省倒数第二。
具体到人均可支配收入上，菏泽仍是山东16市垫底的：
经济不行，人口就会外流。在山东统计局发布的2020年人口数据中，菏泽的常住人口比户籍人口少了148万，人口流出数量位居全省第一。
这从今年春节后菏泽人口外出迁徙情况就能明显地看出来，一过了年，人口就呼呼地外出工作了：
2月2日（大年初二）开始，菏泽人就开始一日多于一日地外出了，2月6日最高点是平时的5倍。
所以，作为一个外出务工大市，菏泽很难吸引到外地人来购房，只能靠本地消化。
按照以往的规律，春节返乡置原由网业是一个潮流，而且成交的房子数量很大。很多三四线城市，特别是小县城，就靠春节来卖房了。
可今年的春节返乡置业效果不佳：
今年三四线城市的返乡置业数量普遍不到2021年、2019年的50%，可谓十分寡淡。
而菏泽、济宁这种城市的房子，原来很多都是依靠棚改来消化。但在国家对棚改踩下暂停键的现在，棚改已经不足以成为支撑楼市前进的砥柱了：
2017年山东计划新开工棚改740320套，到了2022年只有76381套了，这已经不是下滑了，而是腰斩。
此时此刻，楼市拿什么来消化库存？
今年春节后，几位来自菏泽的朋友和我说了两个菏泽楼市的现象，一是大家不喜欢买二手房，除了观念问题，影响更大的因素是新房都卖不完，谁去买二手房？
二是，那边县城的房子主要//www.58yuanyou.com靠“适婚族”来消化，“农村年轻人结婚必须在县城有房”已经成为了一种男孩相亲必需的前提条件。
可城里的房子太多了，没有棚改的“催化剂”，地方上已经不再适应楼市的节奏。因为城市还要发展，城建还需提升，地还需要卖，新房子还要源源不断地盖。
一边是不停歇的卖地、盖楼，另一边是销售不畅、人口外流，类似菏泽这样的城市真的没有限售的必要。
菏泽的楼市现象就是山东的缩影，所以才有了另外一些城市各种方式放松楼市政策的措施。万事皆有因，有因就有果，古人诚不欺我。
03 你还敢买房吗？
在以前，调控政策放松、首付降低、贷款利率降低，是楼市进入上升期的标志，并引起了一次又一次房价暴涨。
但这次情况恐怕不同。
上面第二节内容以菏泽为例分析了山东楼市的基本情况。人口外流、销售不畅，怎么也看不到楼市要回暖或者大涨的迹象。
另一方面，今年就将实行房地产信息全国联网和房地产税试点，这对于楼www.58yuanyou.com市更是一个大利空。
前面说过，在菏泽大家都不喜欢买二手房，就连二手房中介都很少，很多二手房源还需要靠熟//www.58yuanyou.com人牵线买卖。
这一点在青岛、济南表现也很明显，那就是大家都不喜欢买二手房了。
如果你在最近几年卖过房子，那一定感受很深。你往外挂的二手房，自我感觉价格已经很低了，可就是没人来看。尤其是老房子，不来个“骨折价”，根本就卖不出去。
为什么会有这种现象呢？
背后其实是买房者思维方式的改变、买房者的减少、二手房源的增多三个因素相互作用的结果。和以前买房者唯地段论不同，现在的买房者更加看重居住品质，宁愿偏点也要买新房和次新房。
而有品质的次新房，价格往往比新房要高，这导致二手房旧的没人要，新的要不起，更多的买房者扑向了新房市场。
所以，未来买房者最要关注一个问题是，你的房子还能卖得出去吗？
为了你的房子还能保值、为了你的资金用到实处，我对山东买房者提出以下建议：
一是，青岛、济南之外的城市，保留一套优质自住房足矣，其他的房子要趁这次楼市回暖信号到来后尽快卖掉，去级别更高的城市买房。
二是，尽快处理掉老破房子，无论是老破小，还是老破大；无论是地段好，还是学区好。以后棚改愈加困难，又特别难出手，留着干啥？交房地产税吗？
三是，手里有多套房子的尽快处理，尤其是在同一个城市有多套房子的。因为房地产税试点期间，大概率不会按照全国各地的房子总数量收费，多个城市有房子的还有时间处理。对于买房者来说，手里保留三套以内的房子就可以，把多余的房子整合置换为优质地段的优质房子，房子不在多而在优。
四是，房子不是洪水猛兽，未来将成为一个部分有一定金融属性的商品，不再像以前那样成为财富升级的工具，但也不会沦落为一无是处。投资客要有敬畏之心，刚需买房者也要有正常之心。买房子不能像买白菜那样随便买，也不能因噎废食不敢买。大城市和小城市的房子要分开看待，刚需和投资客也要分开对待，有的房子能买，有的不能买，买房者心里都要有杆秤。
