现在的楼市环境对于年轻的刚需客来说算是相对清静的，年轻人大部分不会一步到位，直接城市最核心区域购房的实力，第一次买房应该怎么选择地段？虽说是刚需，对房屋的需求点也有差异，总归一点，谁都希望能买到有升值空间的房屋呢。
关注房地产的习友们肯定都知道，房地产长期看人口中期看土地短期看金融，虽然这些因素都不在我们的掌握中，如果你想知道买房在什么地段更能升值，必须看懂它——控规图。
控制性详细规划是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。我国的地产走势，受政府影响非常大，这里说的不是政策调控，而是政府区域性的经营投入，将直接影响这个区域的未来发展和升值潜力。
看到这些花原由网花绿绿的图，是不是已经犯晕，那是因为你不知道怎么看。不同的颜色代表着土地不同的用途。这么多颜色是不是有点复杂，根本记不住，这里要划重点！我们需要看的是居住用地和办公/商业用地。居住用地大多是黄色的，办公/商业用地一般是红色/粉色，虽然稍有差异，但是看图例找到这几种土地就行了。
找到了居住用地、办公、商业用地的颜色，再看一眼控规图是不是有点感觉了？接下来，我们来看这些土地的比例，居住用地与商办用地的比例，决定了未来这个地块的发展。
如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。
下面和大家一起分析这些城市的控规图
广州金融城和琶洲互联网聚集区
这两个地区分别是琶洲电商总部和广州金融城，红色商办原由网地块占了大比例，未来一定会有很多企业入驻和大量办公人群，周围黄色居住区块却很少，如果在这附近买房，是个不错的选择。只是因为商办地块还在施工，目前还没有大量人群聚集，未来这块地区，居住土地一定是升值的。
而且，这两个地区，物业基本都是高层超甲写字楼，容量大，未来对周边住宅带动会非常明显。
提醒和注意：商也公办土地也要区分用途，是盖写字楼还是做商办居住型公寓。这两者有很大的区别，只有写字楼才能提供产业发展。如果是做商住公寓效果相反，可能会分流居住需求。
长沙梅溪湖国际新城二期
这是一张比较完整的控规图，那么最需要关注的还是商业用地和住宅用地的分布和比例，从图中可以看出，商业用地和住宅用地比例适中，不像上面广州两个地区，写字楼比例高而住宅区紧凑。我们//www.58yuanyou.com再可以看看其它颜色的土地用途，梅溪湖在文化教育医疗方面比较完善，文体设施、医院也比较多。看来长沙想把梅溪湖打造成政www.58yuanyou.com治、经济、文化综合性城市中心。
长沙的中心是五一，10年修编总规开始把中心画成了一江两岸，市府滨江开始进入规划中心范围，滨江是老中心的扩展，但不会取代老中心。而梅溪湖，是为了打造河西中心而出现的新生儿，它是副中心。
这边的住宅区从规划刚出来的时候，就在升值。研习君看来，梅溪湖区块的住宅体验是不错的，商业聚集，教育、医疗、生活配套齐全。但是升值的空间也是有限的，因为居住地块比较充裕，就代表着居住供给大致能够满足这边上班族的需求，对于这样的区域，用来居住是很适合入手的，对城市规划来说也是很合理，如果很看重房屋升值的习友，可以再具体分析。
看懂控规图，能了解所原由网属区域的未来发展方向，结合实时政策和讯息，当然要明确自己对房屋的需求和期望，你也可以成为“房产专家”。
