01
深圳715新政后
公寓升温了
深圳715新政后，住宅被锁死了， 将很多想进入原由网的资金都被挡在门外。
这些资金绝不会空仓等3年，所以大家看到《 深圳新政后第一个周末，南沙东莞惠州火了！ 》 ， 资金流向了临深城市。另一个现象是去看深圳公寓的人越来越多了，与此同时来咨询我深圳公寓的粉丝也越来越多。
熟悉我的人应该知道我有句口头禅：能买住宅买住宅！这句话应该是很良心了，也正是秉持这样的理念，我的文章里很少提及公寓。要知道深圳近年来住宅不愁卖，只有公寓才有佣金，我拒绝了公寓等于拒绝了整个市场。
说多了都是泪，鬼知道我拒绝了多少公寓开发商的广告费。
但还是在深圳住宅限购如此严格的今天，另一个命题摆在面前：不能买深圳住宅买什么？当然我会说去临深买。但是还是有很大一部分粉丝非深圳不买，很多人很执着地追问：深圳公寓到底能不能买？
02
买公寓，到底能不能赚钱？
选对产品，肯定可以。深圳其实有不少买公寓不单租金收益高、而且房价也在上涨的案例。
比如京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房居然放租7800元，43的有的放租9460元。
按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，而且预期无论租金和房价还是一个上升趋势，这样业主就非常舒服了，典型的现金牛奶。
但并非所有的公寓都是这样，能赚钱的只是少数。
03
怎样选对公寓？
这是阿方今天想重点谈谈的。
作为长线投资产品，公寓不具备短炒的可能，而是规避风险又收入稳定的选择。
所以买公寓关键看租金。租售比高，自然升值也不会差。
怎样才会有好的租金水平，买公寓要遵www.58yuanyou.com循一些原则。
一，买中心不买偏远，也就是说尽量买中心城区、次中心城区。周边规划很好。或者旧改众多的，这决定了长期前景。
二，买繁华不买冷清，也就是说周边人口众多，产业发达，商业商务繁华的。京基滨河时代就是一个案例，有城中村人口又有车公庙产业。罗湖有些地方例如水贝，湖贝，也具folSpNo备这种特质。
三，买密集不买稀疏，也就是说，轨道交通、地铁，地铁口最密集最好。这些地方，无论是办公还是住人，租金都会比较可观。
四，要挑有产业中心支持的房子，看看科技园的房子就知道了，其价值持续增长的最大支撑就是高新产业所带来的高消费人群。在坂田，华为一家企业支撑了整个片区的房价。而一年前，当华为终端部分搬迁至东www.58yuanyou.com莞时，不少人担忧“华为跑了”。华为搬去东莞之后，其所在地的房价则直线飙升，由原先的1万多大幅上涨到如今的4万多。
这就是产业的威力，也是最基础的支撑力。
五，前面四点大家可能都会认同，但是大家也会有疑问，近地铁近产业的城市中心区自然好，谁都知道，但是价格肯定也不会低。
所以第五点特别重要，要寻找那些被低估的区域无疑是最佳的投资标的，意味着未来它成长的空间会很大，可以收获增量空间的最大化。
正在看这篇文章的你可能笑了，阿方你说的轻巧，一堆正确的废话，你叫我去哪里找被低估的区域。
好吧，阿方就给大家推荐一个。
04
贝悦汇：
低总价、低门槛、回报可期
推荐罗湖水贝的贝悦汇。
贝悦汇大厦效果图
贝悦汇以国际珠宝城为依托，且为三地铁物业，承租能力强。
水贝片区未来将打造国际珠宝中心，“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟落户水贝，未来引进50- 80家世界级珠宝企业，带来约1万承租能力强商务人群。
同时，贝悦汇属于三地铁物业，700米范围内汇聚3、5、7号地铁线贯穿深圳主要行政区及核心CBD区域，日均客流约270万人次，便捷交通吸引大量白领居住。
而在罗湖区“一河六圈三带”的发展布局中，水贝既位于“大梧桐新兴产业带”上的“智谷”核心位置，又属于“六圈”中“水贝-布心黄金珠宝产业聚集区”。
一句话：水贝的珠宝产业是世界级的。
低总价、低门槛、回报可期。
大家最关心的价格和回报预测。
贝悦汇大厦主推公寓的建面约30-60㎡，总价非常低，只需190万起就可以取得产权证，有证在手心不慌。
水往低处流，全球放水背景下，深圳中心区域低门槛物业是个很好的优质资产。
低总价就意味着低首付，月供也就比较低、供楼压力很小。
而且，目前项目周边的买卖/租赁需求旺盛，也就是说可以很快出租，获得现金流。
比如说贝悦汇大厦一套建面约32㎡的公寓，总价才190多万。如果按照月租接近5000元计算（同类型的柏林花园目前月租5000+），剩下的月供压力很小，而且还不限购，对于没有住宅名额的人来说，是个挺好的选择。
数据来源：链家网已成交数据
等未来项目周边的旧改建好，珠宝文化艺术大道的完成、整个国际珠宝时尚创意城区建好，租金上涨空间还有，到时候房价可能也水涨船高，无论是继续出租还是出售，都可以。
在今年这个特殊的时候，在楼市空仓是非常吃亏的，所以要抓住机会！像贝悦汇这种交通便利，小面积、低总价、低首付、高租金、还有成熟产业支持的核心区产品还是值得关注的。
当然这只是举一个例子，深圳公寓项目比较多，真正具有投资价值不folSpNo算多，所以要睁大眼睛，按照我上面的五大原则，认真识别。
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