租户
房东，这房子蟑螂太多，没法住，我要退租！
房东
这房子租给你的时候你看过，干干净净的，而且，蟑螂在南方地区很常见呀！
蟑螂
广东人称之为“曱甴”
绰号“小强”
不少人对它避之不及、闻之色变
这不
广州的李女士称承租的房子蟑螂太多
要求退租退保证金
她的诉请能获得法院支持吗？
AN QING HUI GU
案
情
回
顾
李女士（化名）为工作生活便利需要，委托中介公司介绍在广州市荔湾区租住一套房原由网子。经过现场看房感觉满意后，李女士在2019年5月28日与房东陈女士（化名）签订了租房合同，约定租金每月3300元，保证金6600元，租期为一年。李女士按照约定交纳保证金和首月租金后，与儿子一起搬进房子居住。然而不到半个月，李女士却与儿子一起搬出了上述房屋，其后更向法院提起诉讼，要求退房退租。这是怎么回事？
法庭上，李女士表示，在入住当晚，母子俩发现房内出现大量蟑螂类虫子，满床爬，根本无法住。第二天，儿子将一瓶新买的杀虫剂全部喷完，但到晚上还是有大量蟑螂类虫子出现，让他们无法入睡。因为和房东没有办法就退房问题达成协议，所以他们搬出了房子并提起诉讼。
对于李女士的说法，陈女士不予认可。她称，李女士是看过房屋满意才签订合同原由网，双方签订合同和交房时，房屋空间整洁、干净、适宜居住，李女士单方要求解除合同理由不能成立。因李女士已搬出房屋，陈女士同意解除合同，于即时即7月15日接收回房屋，但要求李女士按合同承担违约责任，不同意向李女士退还租金、保证金和赔偿搬家费。
裁判焦点
一、承租人以出租房内蟑螂太多为由要求解除租赁合同，理由是否成立？
二、租赁合同解除，保证金、租金等如何处理？
裁判结果
广州市荔湾区人民法院经审理认为，原告李女士主张解除租赁合同的依据为房屋有太多蟑螂，无法入睡，不适宜居住。但这一问题具有相对性，对于一些人群来说看到蟑螂会觉得恐惧，而对于一些人群来说这种感觉并不强烈，房屋有蟑螂是否适宜居住因个人主观感受程度不同而有所不同。而且蟑螂在我国南方是一种常见昆虫，可以通过喷洒杀虫水等手段减少蟑螂www.58yuanyou.com数量，故案涉房屋有蟑螂不必然导致房屋不适宜居住。被告陈女士对租赁合同的解除不存在过错，李女士要求陈女士返还租金、赔偿搬家费损失依据不足。
鉴于李女士因对蟑螂的恐惧而搬离案涉房屋后已及时通知陈女士收房，陈女士对房屋需另行出租应有所预期，酌情给予其自收房后半个月另行出租房屋期限的租金赔偿，即陈女士应向李女士返还保证金3300元。法院遂判决确认双方签订的《房产租赁合同》于2019年7月15日解除，限期陈女士向冯女士返还保证金3300元。案件宣判后双方均没有上诉，该判决已经发生法律效力。
法官说法：单方能否解除合同需满足法定条件
民一庭 李庆伟法官：
司法实践中，合同解除分为合意解除和单方解除。本案中房东陈女士起先并不同意解除合同，李女士以承租房屋内有大量蟑螂为由要求解除租赁合同，实则为要求单方解除合同。单方解除合同能否成立，关键在于审查李女士是否具有符合法定解除或约定解除的情形。
关于约定解除，因双方租赁合同并未约定上述情形属于可单方解除合同的情形，故李女士不具有约定解除权的行使条件。关于法定解除，我国《合同法》第九十四条规定了以下情形：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现//www.58yuanyou.com合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
因此李女士要证明因不可抗力或因被告有违约行为，致使其不能实现合同目的，才具备法定//www.58yuanyou.com解除权的行使条件。
现李女士主张涉案房屋有大量蟑螂、不适宜居住，根据我国民事诉讼证据规则，李女士对此负有举证责任。但本案中李女士提供的证据不足以证明其上述事实主张，如本案判决所述，承租的房屋有蟑螂不必然导致房屋不适宜居住，即不必然导致租赁合同的目的不能实现。因此李女士要求单方解除合同的理由不成立，李女士要求陈女士全额退还保证金、租金并赔偿搬家费的诉讼请求不能获得支持。
鉴于李女士事实上已搬出承租的房屋，且陈女士同意于庭审当日收回房屋，可视为双方均同意解除合同，故法庭确认双方租赁合同于当日解除，并根据实际情况酌情对租金、保证金作出处理。
法官建议：可协商在租赁合同中加入“任意解除”条款
房屋租赁在日常生活中非常普遍，如承租人对承租的房屋有一定要求或特殊要求的，建议不要急于签租约。在找房时要做到“三多”，即多看、多听、多想。多看即多看看承租房屋的内部装修结构，是否存在漏水及其它安全隐患，多看看房屋周边环境，是否符合自己的交通、购物以及环境噪音等的要求。多听即多向承租房屋周边的群众打听房屋是否存在使用瑕疵，如排水管经常堵塞、蚊虫、蟑螂特别多等等。多想即在多看、多听的基础上多想想需承租房屋是否适于自己居住使用。
在“三多”的基础上，如承租人仍有顾虑，可协商在租赁合同中加入“任意解除”条款，至于合同解除给对方造成的损失，双方可约定赔偿标准。这样即可避免承租人因无权解约而陷于两难，也可避免因权利义务关系不明造成双方损失扩大。
【来源 荔湾区人民法院】
【编辑 邓菲菲】
