长租公寓快速扩张 租得起才能租得长
2017年以来，国内长租公寓市场成为创投行业追捧的新星，过亿美元融资频频出现，资本巨头纷纷布局。不过在刚刚过去的周末，长租公寓又成为舆论焦点，挑动着城市租房客敏感的神经，却又有不少企业公开表示长租公寓盈利困难。买卖双方都喊亏，从创业角度来看，长租公寓究竟是一桩解决痛点需求的好生意，还是一场不可持续的烧钱圈地游戏？
行业概况
长租公寓创业队伍中不乏独角兽
2013年来，长租公寓在创投领域逐渐发展起来，2017年进入高潮阶段akFzfkPYn。据VCSaaS发布的《2017长租公寓akFzfkPYn行业报告》统计，截至2017年共检测到144家长租公寓企业，其中大部分企业成立时间位于2013-2016年。从地域分布来看，国内长租公寓企业主要集中在上海和北京，合计占比超过55%。
国内长租公寓头部平台包括链家自如、You+、魔方公寓、蘑菇公寓等，从融资角度看，部分已完成总额过亿美元的大额融资，跻身独角兽行列。其中，自如于2018年1月完成40亿元A轮融资，魔方公寓于2016年完成5亿美元C轮融资，蛋壳公寓2018年完成1亿美元B轮和7000万美元B+轮融资。
根据市场参与者性质来看，业内将长租公寓市场参与者分为四类，其中包括实力雄厚的传统开发商、以YOU+青年公寓为代表的创业公司、酒店及中介公司。根据南都记者汇总的情况来看，目前创业公司涉足长租公寓的数量较大，且多数已获得融资。根据2017年长租公寓行业报告显示，截止2017年年底，国内144家长租公寓企业，A轮前企业占比60%。
长租公寓目前有几种模式，据悉，目前长租公寓市场主要存在两种模式，分别是集中式社区和分散式公寓。其中集中式将物业以整体的方式进行运营，例如you+公寓、V领地青年社区等，由于可以掌握整个社区的装修建设，因此往往会开发公共社交空间、健身房等非租房设施，并从中获取非租金收入。但与此同时，相比分散式公寓，集中式社区拿房成本更高、难度更大，更难实现规模扩张，这也使集中式社区房间租价普遍偏高。
而分散式公寓则是以房间为单位进行统一品牌改造，零散分布在不同地区，例如蛋壳公寓、自如等。分散式的好处是拿房成本较低较容易，可以迅速扩张、覆盖整座城市各地段租房需求，不过，由于对社区环境拥有的改造权力小，在非租金营收上空间不足。
运营模式 较为传统的盈利模式
为何这么多创业公司涉足长租公寓？一组数据先说明供需关系：
根据《58集团2018一季度住房租赁市场报告》，北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分别为7.22%和12.18%。这一数据从全年维度看更为明显。2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。从目前来看，中国机构运营者提供的租房市场份额在全国来讲不超过5%。租房市场需求与供给的缺口为资本涌入长租公寓提供了充足动力。
此外，近两年来，国家加大对房屋租赁市场的支持力度，带来了政策红利。如2017年5月，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。“意见稿”明确，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
2018年以来，国内多个城市接连发布了关于支持租赁住房等相关政策。以广东为例，佛山发布“商改租”通知、深圳拟出台新政，政策支持类住房将占比60%左右。广州今年将供应148公顷保障及租赁住房用地。
V领地青年社区
虽然不少创业公司走入了这火热的长租公寓市场，但目前经营的模式还较为传统。2018年6月，长租公寓品牌V领地青年社区宣布完成2亿美元A轮融资。V领地副总裁兼COO宋豪炜接受采访时描述了长租公寓的商业模式。
“从某种意义上来看，它是一门很传统的生意。” 宋豪炜表示，长租公寓盈利来源依然主要靠物业租入和租出价格的剪刀差，是一个类似于“二房东”的角色。因此，运维部门和住户管理是很多长租公寓最重要的部分，它们决定了长租公寓的服务质量和口碑，间接影响了长租公寓的拉新和留存。此外，长租公寓可以通过完善IT架构和智能化系统减轻成本支出，从而降低管理成本。
这样看来，长租公寓的盈利模式清晰又直接，然而仅凭租价差在当下并不能让企业真正实现盈利。一方面，房租不可能无限上涨，房租价格与获客基本成反比关系；另一方面，在市场有诸多玩家竞赛的情况下，做大规模占领市场成为主流选择。
冲突矛盾 房客喊租金高，“二房东”称生意不好做
但“二房东”并不好做。此前便有媒体报道称，长租公寓市场目前赚到钱是少数人。
此前，上海长租公寓企业“爱公寓”因资金链吃紧引发与房东的矛盾。多位业内人士表示，“爱公寓”在短短两年内的扩张速度明显超过了其本身的盈利速度，单靠租金差短时间内难以覆盖其装修等成本，没有后续资金的投入，这一扩张模式难以为继。多家长租公寓企业曾公开表示，虽然长租公寓中的有行业领头羊实现了盈利，但在全国市场依然以扩大规模为首要战略，盈利是长期目标，目前仍处于投入期。
青客公寓
青客公寓创始人兼CEO金光杰称目前仍面临盈利难题，他认为“长租公寓行业目前仍是个微利行业。”需要规模来覆盖成本，12万间是企业的盈亏平衡点，并因此计划在年内将规模从7万间扩张至12万间。
以一套一线城市的二居室为例，假如长租公寓企业以5000元的月租金获取该房源，通过改造虽然能增加一间卧室，但每间4万~5万元的装修成本意味着装修投入将超过12万元；以5年租期计算，每年摊销成本2.4万原由网元，意味着每间卧室的租金须由改造前的2500元增加到3200元才能覆盖掉装修成本。如果再考虑人员、资金、税收等成本的话，租金差往往不足以覆盖所有成本。
虽然长租公寓企业喊着赚钱不易，但有租客已表示，长租公寓的性价比有待提高。一名租客介绍，长租公寓的租金较高，比规格相当的房屋租金要高15%——20%左右，每月还要缴纳“服务费，”高于平常价格的水电费。在部分租客看来，长租公寓的租金也是随着房屋租赁市场发展一路涨起，尤其是一线城市。akFzfkPYn
据中国房价行情网数据，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%。
发展转变 “二房东”想转为资源平台搭建者
对此，有从业者称，紧靠租金差很难实现盈利，企业需要探索非租金收入。窝趣创始人兼CEO刘辉曾表示，希望通过“将自己打造成一个"平台"，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入。”
V领地副总裁兼COO宋豪炜举例，第一个例子是健身房。目前，V领地有近30个在营社区，2万个房间；而包括V领地在内的国内长租公寓，用户租龄大约在11个月左右，也就是说，一年时间就会产生一次用户的换代。这样计算下来，V领地每年将产生2万个新增用户。相比于健身房在居民小区和办公区域进行投放，长租公寓显然是一个更好的投放场景。而另一个例子是 婚恋，长租公寓的租客中，过半数的都是单身年轻群体，这对于婚恋行业来说是一片亟待开发的资源宝地。
长租公寓LIPPO公社健身房
对此金光杰则认为，对长租公寓企业来说，平台、（流量）入口也许能成为一个新的盈利点，但目前做平台、入口难度非常大，还是要在运营管理方面下功夫，形成自身核心竞争力，在理性扩大规模实现规模效应，进而增加租金收入的同时不断降本增效，才有可能破解盈利难题。
长租公寓市场未来如何发展？
从国外来看，美国和欧洲部分国家已较早地发展了长租公寓。
有数据显示，虽然中国租房市场规模突破万亿大关，但机构管理比例占比不到10%，较美国机构化管理占比70%存在不小的差距，这也是租房市场虚假房源、缺乏保障、服务意识差等痛点难以彻底解决的根源之一。
因此，长租公寓市场机构化、专业化与金融化是必然趋势。
美国
EQR在美部分社区 （官网）
以美国首家上市的长租公寓REITs管理机构EQR为例，这家机构始终致力于为用户提供高品质的住宅租赁服务，目前EQR拥有约302个物业，共有约77498个长租公寓房间。其取得的成就恰恰得益于机构化、专业化、金融化相结合的发展模式。通过机构化运营，EQR总能获得美国产业园区云集的城市、大学聚集区附近的优质地段投资建设长租公寓，吸引大量职工与大学生入驻租房，将空置率保持在很低位置；专业化服务在满足职工与大学生的个性化租房服务同时，很大程度打造了市场良好口碑。金融化具体表现在EQR运作旗下长租公寓项目通过REITs、资产证券化等方式获得大量资金，为业务可持续壮大奠定资金基础。
英国
英//www.58yuanyou.com国的长租公寓市场起步较晚，其中政府引导在市场中发挥了显著的作用。从国家层面来看，英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后，近两年开始大力推广长租公寓。政府近期发布的英国住房白皮书更是指出长租公寓为英国房产市场提供了多样化的选择，是英国住房供应市场非常重要的一环。当前英国长租公寓市场中，投资者背景比较多样：有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经验的外来开发商（做前期开发工作）；也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构。这种专门的长租公寓比从私人房东那里租来的房子更新，租金虽然不见得更便宜，但住起来更省心。
本文统筹：南都记者 任先博
本文采写：南都记者 徐劲聪
作者：任先博
