临近年关，广州楼市持续火热，二手房周成交量连续五周环比上涨，过去一周成交3873宗，是2020年周成交峰值。（数据来源： 广州市房地产中介协会）
量是有了，价上来了吗？光看宏观的涨跌其实意义不大，熊猫君从微观角度跟大家展现下市场的真实状况，大家品一品当下的楼市热度。
热门
01.
热门板块标杆盘捂盘惜售（东圃-美林湖畔）
美林湖畔有套高层第一天放盘，当天就3台客人看中，其中两台客户www.58yuanyou.com一次性付款，一位按揭。晚上摆台后，业主觉得现在卖很亏，决定先不签。上周业主返价了20万，而且只给看房不签约。
核心区域的标杆楼盘，价格合理的优质房源一放出来就吸引买家哄抢，卖家害怕年前卖出踏空年后的上涨行情，标杆盘捂盘惜售情绪明显。
02
热门原由网板块二线盘跟涨（东圃-中兴花园）
中兴花园，美林湖畔附近的一个二线楼盘，因为小区花园比较小，客户一般是买不动美林和盈彩才会考虑这里。房源经理前一天帮客户约好了中午看房，结果当天早上到小区后，业主回复说不让看了，因为他当时正在和其他买家签约。
由于标杆楼盘高价放盘甚至捂盘惜售，不少买家转向板块内性价比更高的二线楼盘，热门板块开始从标杆盘领涨，逐渐过渡到全面普涨。
03
热门板块带热边缘板块（新塘-假日花园）
假日花园，新塘白江地铁口，靠近近期热得发紫的老黄埔板块。客户上周看上了一套240万的三房，本来想着小区热度不高，放盘量也比较大，不用着急下决定，于是就回去考虑了，没想到当晚房源就下线了，原来业主10点已经和其它买家签约。
新塘上半年还在割肉阴跌，近期好房源正在迅速消化，核心原因是东圃老黄埔等“东进”板块强势上涨，不少刚需人群被迫推到了更远的新塘，边缘板块的地铁盘开始接纳热门板块溢出的购买力。
04
冷门板块开始预热（荔湾滘口-新世界逸彩庭园）
12月中旬带客户看了滘口新世界逸彩庭园 。小三房90-100平方左右的预算350万以下，是前段时间涨幅不明显的楼盘。
带看当天发现带看量明显增长，我们看的当天遇到的客人都不下十批，中介们找钥匙带看都发现被借走了，选了四套符合客户要求的房源，准备第二天就带客户去看，结果在回去的路上就被告知有两套已经被签下。
荔湾滘口地处核心城区西边，本来只是老广的改善集中地，新广一般都喜欢东边，通常不会关注这里。然而，2020年东部房价一路高歌猛进，350万已经找不到优质三房了//www.58yuanyou.com。荔湾配套成熟，350万总价能挑到不错的三房，在现阶段更具性价比，冷门板块开始预热，会吸引热门板块的溢出购买力。
以上种种迹象表明，广州新一轮行情正在上演：最聪明且果断的买家趁着年前买入，锁定成交价格，避免年后价格上涨买不到想要的房子；最聪明且谨慎的卖家想着年后大概率会涨，纷纷捂盘惜售，避免提前卖出造成踏空。
总结一句：市场最聪明的资金都对广州楼市“年后必涨”深信不疑。
SIMPLE
为什么年后必涨？
原因1 年后是学位房购入的最后窗口期
在学位一文中我们整理过广州各区的入户政策，各大区域都要求学生五月之前购房。不少家长为了孩子能及时落户读上名校，他们会全盘接受业主的报价，而下一个放盘的业主则会借鉴此成交价来抛出放盘价，耐心等待下一个买家。就这样，整个区域的房价逐渐被推高。
前文链接：广州学位房最全指南（含学位板块推荐）
原因2 购房需求激增
每年春节回家免不了家里人的各种逼问，而买房关系到结婚生子，是父母最关心的问题。不少广漂面临二选一的抉择：一是咬咬牙在大城市买套房子上车，二是放弃大城市的高薪工作，回家乡另谋出路。
如果选择第一条路，父母往往会拿出一部分积蓄。甚至会跟亲戚朋友借钱帮帮忙凑到首付。这就让很多积蓄只有十来万的小年轻，一下子多了几十万的购房资本，而像这样举全家之力买房的刚需不在少数，会在年后给楼市带来一波强劲的购买力。
原因3 购房本钱变多
效益好的企业通常会在年底给员工双倍工资和年终奖，不少人就是等着公司发这笔钱再买房。因为年底这笔五位数甚至六位数的购房本钱，加上首付三成的杠杠，总价就差了20万到50万，很多人都会等到这笔钱稳抓在手再安心买房。
这样确实更稳妥，看房底气也更足，问题是人人都这样想，年后扎堆看房买房，必然导致年后客多房少，购买成本变高。二手房买卖从来都是买家与买家之间的竞争，年终奖本质上一种购买力的通货膨胀，无论谁胜出，最后都会付出更高的代价。
正确的姿势应该是年前跟卖家签好远期合约锁定成交价，年后资金到位再进行过户。
原因4 信贷政策宽松
每年年初的信贷政策都相对宽松，各大银行额度充足，审批难度也相对较低，购房者可以选择更低利率的贷款产品，也有动力去贷更多的钱。
尤其值得注意的是jyd，因为年初需要刺激经济，jyd的利率甚至会比房贷还低，审批也是“睁一只眼闭一只眼”。这部分钱会以各种方式流入楼市，成为助推房价的主力资金之一。
SIMPLE
年后房价涨是周期性规律
不知道你发现没有，以上4条成因都是每年存在的周期性规律，并不是楼市政策那种突然而至的利空或者利好，更像是和春节回家一样每年如期而至。
也许你会质疑，2020年的春节就是例外，疫情期间购房者没有收入不敢冒进，业主也担心安全根本不让看房，据说很多小企业主资不抵债抛售房产（其实更多人是利用经营贷渡过难关）。
现实是，上涨会迟到但从来不会缺席，4月疫情得到控制后，楼市也跟全面复工一起复苏。在吉象屋的帮助下，2019年底购入优质房产的客户，在5-6月的第一波涨势里就收获了5-10%的浮盈。
SIMPLE
年前已涨了一波，年后买不一样吗？
上文已经说过，不少人意识到年后购买力增强，大概率上涨，所以买家抢房，卖家高价且惜售，这是不是提早透支了上涨空间，年前买入岂不是高位站岗？
如果放在股市，有人跟你说年后必涨，快买快买，这人不是傻就是坏，如果真的如他所说年后必涨，他早就全副身家扑上去了，凭什么要告诉你？
然而，楼市的逻辑完全不一样，由于购入资金大，决策成本高，即使人们知道了确凿信息也不会轻易买入。我们也有不少客户知道明年大概率会涨，但8是因为一时间没选到合适的房源，所以还是继续持币观望。
更何况，大批人是等着过年跟家里人商量，或是等着年终奖一鼓作气买个大房子，届时还会有更多刚需购买力进入市场，必然造成客多房少，卖方将会更加强势，所以年前这波涨幅还远远没有涨到位。
SIMPLE
年前买入的正确姿势
房住不炒的背景原由网下，已经不存在2016年那种普涨的可能，买错即套牢不是危言耸听。如果你想在年前抢到满意的房子，熊猫君给出以下4条建议供你参考：
- 接受二线楼盘。热门区域的一线标杆盘已经烫得发紫，此时入手性价比已经不高。虽说二线楼盘的小区品质和标杆盘有差距，但不影响它享受板块内同样的配套。说到底，买房最看重的还是周边的配套以及板块后续发展的红利，不必把选择锁死在一个楼盘上。
- 接受次热门板块。天河黄埔等热门板块买不进，我们应该沿着交通干线寻找性价比更高的板块，荔湾、新塘、番禺广场等边缘板块目前还没有彻底热起来，现在入手性价比还是很高的。
- 不要闭眼乱买。尤其是不带学位的楼梯老房。琶洲概念的加持下，赤岗一带的泓景珠帝等花园电梯楼盘房价一路飙升，而一路之隔的楼梯老房依然纹原由网丝不动，两三百万就能上车，看着性价比挺高。然而楼梯老房不受年轻人青睐，愿意买远一点的海珠西也不会买这里，因此后续接盘侠极少，涨幅肯定追不上大盘，以后难以置换。无论自住还是投资都不宜入手。
- 资金名额等没到位，选择远期合同锁定价格。不要想着准备好一切再跟业主谈，找吉象屋帮你谈合同，过户的时候赚个10万浮盈不是难事。
前文链接：上涨期边买边卖，890万抢下保利心语置换买房故事
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