购买二手房时，户//www.58yuanyou.com口问题不可忽略。 二手房交易市场www.58yuanyou.com上，遇到落户纠纷，是一件挺头疼的事。上海市的盛先生就遭遇了落户纠纷，事情是这//www.58yuanyou.com样：
案例分析
盛先生夫妇购买了王女士母女位于上海市徐汇区某小区内的房屋一套，并签订了《上海市房地产买卖合同》。合同中约定，王女士母女应在房屋所有权转移之日起30日内，迁出原有房屋内的户口，否则应支付相应的违约金。然而由于在产权过户后，王女士母女迟迟未能迁走户口，因此，盛先生夫妇将王女士母女告上法庭，要求其支付违约金519140元。
王女士母女辩称，在当时的买卖合同第三款明确约定，如因出卖人自身原因未将本户口迁出的，应按约支付违约金。但她并不是出于自身原因不愿将户口迁出，而是受政策的限制才无法迁出户口，被告对此事也非常无奈，但其主观上并没有违约的故意。
根据合同约定的免责款，被告不应当支付违约金。根据查明的事实，本案盛先生夫妇和王女士母女对于户口迁出的时间及违约责任存在明确的约定，王女士母女存在明显的违约事实，应承担相应的违约责任。盛先生夫妇依照双方在房屋买卖合同中的约定主张的违约金数额明显偏高，综合考虑王女士母女延迟迁出户口的时间、情形、盛先生夫妇损失情况等因素酌情予以调整。
因此一审判决王女士母女在判决生效后七日内支付盛先生夫妇违约金2万元，并应于判决生效之日起将户口从涉案房屋迁出，否则应按每日100元的标准向原告继续支付违约金。
二手房落户 纠纷现象普遍
据了解，造成二手房落户纠纷的原因基本分为两种，一是有些买房者自身对户籍不重视，认为只要买到房子就行了，有了房屋产权证，户口迁不迁无所谓；再有一种就是因为原户口所在地是学区房，为了让孩子上学，很多卖房者不愿主动将户口迁出。
“这个事如果发生在涉及学区房的二手房交易上，就是致命的。 一种常见情形学区房。一些家长为了子女入学购买学区房，但购买后不能落户，进而打乱了子女入学的计划。此外，也遇到过属于集体户口的业主，为了在期限内落户而购房，但不幸遇到落户纠纷。
“迁户口”死结 缘于政策空白
“在户籍管理上，并无条文明确，一个详细住址上的一套房屋，只能登记一个户口本。事实上，一个详细地址的一套房屋，如原由网果登记几个户口本，也找不到法律依据。我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。
熟悉户籍管理的一位人士表示，二手房方面的落户问题纠纷不断，根源就是目前规范户口迁移的法律，是1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》。
“没有强制迁出规定。”该人士表示，由于不存在产权交易等问题，这部诞生于上个世纪50年代的法律并没有规定户口的强制迁移问题。
《户口登记条例》中明确了户口登记等事宜，提到//www.58yuanyou.com户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。但并未指出立户与地址的关系。
前述熟悉户籍管理的人士也表示，确实存在一个详细住址的一套房屋上，存在多个户口本的情况。“原则上，内部有规定，一个地址只能一个户口本。但对方只有一处房产，没法迁出，只能以协调为主。”该人士指出，这种内部规定也并非强制执行，实际操作会根据情况变化，考虑的因素很多，这种复杂性正是缺乏法律明确规定所致。
合同中明确“迁户口”成了保护手段
正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实比较困难，目前常用的方法是与原业主沟通。户口承载着一些社会福利，尤其在学区房这一点上，因此，在二手房买卖中，只能通过合同约定去规避落户纠纷的发生。
老余热线
法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。从前述案例的实际审理中也不难看出，法院会考虑合同的规定。
依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
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