这几天，各家统计机构的数据都出来了，有的涨，有的跌！

昆明锐理数据显示，11月昆明住宅成交均价15190元/㎡，环上涨0.9%，成交6578套，成交面积79.7万方。

克尔瑞数据显示，11月昆明主城商品住宅成交均价14820元/㎡，环比下降2.25%，同比上涨8.25%，成交89.38万方，环比下降3.54%，同比上涨7.6%。

而中指研究院数据则显示，昆明11月新建商品住宅成交均价11195元/㎡，环比下跌0.48%。

昆明锐理数据

数据总是打架，我们不知道信谁的！买房，还是得看自己，数据只是个参考。

而事实却是，昆明的房价却是经常在变化，今天去看还是18000元/㎡，一周后再去，已经变成20000元/㎡了。

就拿首付预算来说，二环内、巫家坝、草海片区，少于50万-60万的首付款，就基本不用考虑了；会展、双塔-官南等片区首付款基本在40万-50万以上。

而现在，35万以上的首付，已经是昆明市区范围内的常态，首付不到20万或20多万，能选择的片区变成安宁、太平、晋宁、滇中新区了。

这是城市发展的必然过程。城市是一个不断变动着的区域实体，受“距离衰减律”法则的制约，必然形成以建成区为核心的集聚和扩散的圈层状的空间分布结构，由内到外，各种生活方式、经济活动、用地方式，都呈现圈层状的规律变化。

此前，昆明房协曾发布过昆明城市圈层概览，把大昆明由内到外划分为9个圈层。而昆明的房价也呈现圈层发展规律。

房小星梳理了267个楼盘，更新了2020年最新昆明房价圈，如果您近期有买房打算，那么这份房价圈请一定收藏，相信对你是很有帮助的。

昆明房价从第一圈层往外，发散性分布，构成房价“等高线”格局，形成了环环相扣的“房价圈”。

那么，问题来了，你住在哪个圈层？房价又是多少呢？

昆明9个圈层，你在哪一个

南延北拓是昆明主旋律

向外扩张，是昆明未来很长一段时间的主旋律，《昆明城市总体规划(2011—2020)》明确了昆明中心城区“南延、北拓”的整体发展方向，主要目的是为了开拓新的城市空间，疏散主城区的城市功能。

这与城市圈层发展理论是一致的，城市功能由核心向外围，呈规则性的向心空间层次分化。

中心城区，是完全城市化的地区，人口和建筑密度高，地价贵，商业、金融、服务业高度密集；

城市边缘区，呈半城市、半农村状态，居民点密度较低，建筑密度较小；

城市影响区，与城市景观有明显差别，居民点密度低，建筑密度小，是城市的水资源保护区、动力供应基地、假日休闲旅游之地。

按照昆明房协的昆明城市圈层划分，昆明被划分为9个大圈层、27个大板块和125个小版块：

昆明房协的昆明城市圈层划分

第一圈层包括中心板块（一环内）、次中心板块（一环至二环）、滇池板块（度假区-草海-马街-普坪）、双塔-官南板块、巫家坝-会展板块。

第二圈层包括北市区（传统北市区-龙泉-山水新城）、西北板块（高新-眠山-西北新城）、东市区（凉亭-东白沙-方旺-昙华-天文台）、世博（金殿、世博园、穿金路）、东南（螺蛳湾-世纪金源）。

第三圈层包括太平西山、安宁（安宁滇中-读书铺-宁湖-温泉-职教-连然-金方）、呈贡、经开区、晋宁环湖（古滇-新街-大湾片区）、昆阳板块（昆阳市区-职业学院）。

第四圈层包括空港滇中板块（嵩明职教-杨林-机场-空港-产业物流园区）、金马板块（野鸭湖-车行天下-果林-金马科技）、晋城板块（晋宁物流园-晋城镇-骏腾达-二街-上蒜-白云片区）。

第五圈层包括海口、嵩明（郊区）、阳宗、松花、桃园、沙朗、棋盘山、明朗、团结、西翥、卧云、青龙、松茂、宝象、落水洞、八街、马金横冲板块。

第六圈层包括富民、安宁郊区、晋宁发展区、宜良发展区、寻甸发展区等。

第七圈层包括寻甸居住区、宜良居住区、晋宁居住区。

第八圈层包括禄劝远郊生态区、东川远郊生态区、寻甸生态区、石林。

第九圈层包括禄劝远郊环境区、东川远郊环境区。

第一圈层：房价用下巴傲视群雄

中心均价3.5万，次中心、滇池、巫家坝多2万以上

环线，一直是衡量城市价值最直观的方式，比如纽约的曼哈顿、北京的金融街、香港的中环、上海的陆家嘴。

而昆明，一环就是中心。中心板块唯一在售的项目俊发逸天峰，住宅均价已经达到35000元/㎡。

一环内一直处于房荒中，不过新项目也冒出来不少，房价估计都不低，如拢悦，预计房价在30000元/㎡以上。

目前，关注度比较高的项目是纯住宅的宸祥苑和碧桂园翠湖印象，只知道大概规划，其他信息一概不详。

宸祥苑净用地面积约24.6亩，规划有4栋高层住宅和1栋商业。碧桂园翠湖印象用地1.4万㎡，规划建设4栋住宅，楼栋层高16-17层，1-2层规划商业及配套。

另外两个为城改项目，分别是俊尚峰（暂定名）和弥勒寺城改项目。

俊尚峰为马家营城改项目，原为鸿曦地产项目，资金出问题后俊发接手。最新规划显示，项目调整了商住比例，增加了住宅的面积。

而弥勒寺城改项目已拆迁多年，进展缓慢，最新消息是项目由艺城控股接手。

次中心板块约有15个项目，普通住宅的售价基本在20000元/㎡左右。

位于一环边的融创春城书院，首推129和149户型，吹风价26000-27000元/㎡。一环边的另一个项目昆明润府，大平层21500元/㎡。老螺蛳湾片区的隆盛府，目前普通住宅售价约21000元/㎡。

二环内唯一宣传有别墅的项目是旅泰荷樾，其普通住宅户型96-183㎡，叠墅269-294㎡，叠墅吹风价26000-27000元/㎡。

滇池板块产品以洋房、合院和别墅为主，塑造了“昆明富人区”的新版图，其房价也成为风向标，独领风骚。

春城首府合院1700万-3000万元/套，独栋约5000万-8000万元/套；滇池九玺洋房2.5万-2.8万元/㎡；中铁诺德山海春风洋房原由网2.3万-2.8万元/㎡，别墅700万-1300万元/套；融创文旅城，洋房约450万元/套，合院约1100万元/套。

无论是人文历史、风光景观，还是地段、交通，都注定了，草海片区是不可复制的吸引了宝能、融创、俊发、金地、绿地、大华、招商蛇口等地产豪强进驻。

值得一提的是，俊发参与的草海片区城改项目就有4个，总面积约1.28万亩。融创联合华发、云安，启动融创文旅城二期，协同滇池后海整体打造，拓展草海城市会客厅。

双塔片区也是昆明开发的热点区域，约有6个项目在售。

万达广场边上就有2个，云和中心111-200㎡的大平层，均价20000元/㎡；锦麟天序首推137-179㎡的大平层，售价预计21500元/㎡起。

12月16日，双塔片区将有一块城镇住宅用地地拍卖，该地块占地4368.12㎡，起始楼面价11719.54元/㎡，花落谁家，拭目以待。

离双塔片区不远的官南板块，位处巫家坝边缘，近年来关注度也比较高，房价也不低（见上表）。

开发最热的要数巫家坝-会展板块了，已吸引了中铁建、中交建、保利、景成、宝能等“三个500强”企业区域总部落地，打造税收亿元楼宇3幢、千万元楼宇5幢。

片区内项目众多，约有28个楼盘在售，房价也一路飙升，让人仰望。

而巫家坝的规划，有东扩之意，或将越过昌宏路，东扩至永中路以西。

一周前，昆明城投公布巫家坝晓东雨龙片区城市更新项目合作伙伴评标结果，俊发为第一中标候选人，综合得分82.4分。

不出意外，俊发将杀入巫家坝，主导晓东雨龙片区城市更新项目，总投资约106亿元，占地预估近4000亩。

最近的消息是，巫家坝回迁安置项目也将开拆，预计2025年建设完成。片区内最大亮点——全球第四大公园，其第一标段、第二标段、第五标段也分别招标成功，不日将会启动。

昆明第一圈层的房价一直是用下巴傲视群雄的。

房价高的原因主要有四个方面，一是区域综合实力优异，环境、配套、学区优越，所以房价才能领涨全市。

二是对于这个顶端区域，在售楼盘多为豪宅，比如俊发逸天峰、春城首府、宝能滇池九玺、融创文旅城、华夏澜台府、融创春城书院、昆明润府等等，导致圈原由网层内单价迅速拔高。

三是土地供应少，物以稀为贵，特别是滇池边、二环内，土地极其稀少，一环内土地空窗期较长，至今也仅有8个项目，在售项目仅有一个。

四是城市发展主导区，如巫家坝-会展片区，一直是政府主导发展区域，定位高、规格高、发展快，房价上涨迅速。

要在第一圈层环买房，基本上已经从改善投资的目的，上升至塑造身份圈层认同的境界，只要有钱你都可以买，新房注意品牌，二手房注意房龄，别的都不用担心。

毕竟第一圈层，占据了昆明最优质的教育、交通、景观、商业等资源，最受益的自然是来开疆辟土的“老昆明”一代，尽管这里人口密集、建筑密原由网度高，但凭借着商业、金融、服务业高度密集、学区优势，依然站在房价“食物链”的顶端。

第二圈层：均价约15000元/㎡

山水新城房价5年涨92%

第二圈层包括北市区、西北新城、东市区、东南片区。

北市区是昆明最早开发的区域，早在1996年，昆明市制定的总体发展计划中，北市区就作为昆明主城区副中心的地位亮相，之后的20多年里，北市区一直是昆明开发主战场。

目前，北市区最北端已经到达了绕城高速和松花坝水库，由于地理和地形的限制，北市区的发展重心，已经转变到以区域内零散土地和城改项目为主。

房小星的不完全统计，目前北市区在售项目约有22个。

片区内关注度比较高的有俊发城、永和府、龙泉俊园、融城昆明湖、向山的岛等项目。

俊发城以学区房闻名，规划了13所学校和幼儿园，无论是从学校品牌还是教育资源实力，在整个北市区乃至昆明都首屈一指。

目前，俊发城文雅苑85-135㎡户型在售，均价16500元/㎡。

江东永和府一推出，就饱受争议，其126-215㎡的大平层，售价17000-21000元/㎡；中建金科向山的岛，不久将会推出87-115㎡的高层，预计售价在16000元/㎡左右。

最近闹得火热的是龙泉路北段，昆机片区三旧改造项目，融创提前两年多布局，终于拿下1332亩的城改项目。

遗憾的是，北部山水新城错过了地铁，片区公共交通也不完善，出行非常困难。

临近北部山水新城的，是世博板块，近年也有项目出现，最近的是世博生态城六期蓝湖邻里，上月首开热销10亿元，明年初，A2地块将有170套房源推出。

西北新城，是昆明近年来大力开发的区域，目前约有18个项目在售，售价最低13000元/㎡起。

片区内老旧厂区较多，烂尾项目也多，如云锡金地等。

随着老旧厂区的改造，片区内环境得到了提升，不少大牌房企也争相进驻。

值得一提的是，位于普吉片区的云铜冶炼厂，已确定搬迁至禄丰勤丰工业园区。按照昆明市环保局在两年前透露的搬迁时间表，完成搬迁要到2025年。

云铜冶炼厂占地2000多亩，是昆明三环内最大的工业企业，与周边5个村//www.58yuanyou.com子连片改造，将有约1.5万亩地动迁。

近年来，东市区的开发提速，东白沙河片区已有碧桂园印象美庐、美的顺城府、大华公园天下等项目，普通住宅销价最低13500元/㎡起。

方旺片区也是东市区的开发热点区域，有中南碧桂园樾府、蓝光德商天域、保利城等项目在售，如中南碧桂园樾府均价14500元/㎡，蓝光德商天域售价12000元/㎡起。

值得一提的是凉亭片区，新规划减少了商业用地，增加了住宅用地，加强了与吴家坝片区的联系，未来将有5条地铁线经过，设有7个站点。

东南板块最热的要数新螺蛳湾片区了，俊发彩云城、俊发俊云峰等项目在售，均价14500元/㎡。

值得一提的子君山麓城，开发商2013年拿的地，受别墅禁令影响，到今年底才出现。据房小星了解，子君山麓城为别墅项目，预计年底会推出，预计售价21000元/㎡。

第二圈层，是昆明较为繁华的区域，无疑是刚需的主场。随着近年来的开发，圈内配套正在慢慢完善，短板也正在被补上。

随着北部山水新城、西北新城和东市区的开发，城市格局已基本成型，受制于地形的影响，北部和西北部已不具备，向西三环和北三环外拓的条件。而东市区的开发主要以翻新为主。

至于教育配套，可能要逊色于第一圈层，不过在价格方面，自然也是下了一个台阶。

也许会有人//www.58yuanyou.com质疑：那么第一圈层和第二圈层该如何选择？

答案很简单：如果预算充足，那么第一圈层和第二圈层，你都可以任性的买买买，无非比较的是学校和小区品质而已。

第三圈层：昆明的拓展区域

呈贡约39个楼盘，公寓盘占比大

昆明主城区的大部分方向，城市边界已经到头了，目前正在大力拓展区域是呈贡、经开区、安宁-太平和晋宁环湖区，这些地方天地广阔，大有可为。

呈贡是昆明南延的主战场，在售、待售项目约39个，公寓楼盘较多。

据呈贡信息服务平台统计数据显示，从2012年起，昆明每年30万人口增长，有1/3落户呈贡。

另外，呈贡坐拥11所高校近20万师生，市政府、信息产业园、大量企事业单位，泛亚高铁起点，前景一片向好。

巨大的人口红利，加上公寓产品宜居宜商的功能属性，房企和投资客看到了呈贡公寓市场的良好前景，大批公寓产品应市而生，让呈贡成为公寓开发和投资的主战场。

呈贡再往南，到晋宁环湖区和昆阳片区，近年来也受到大牌房企的青睐，成为诺仕达、蓝光、融创、碧桂园、招商、海伦堡等大牌房企的角逐场，目前有14个项目在售。

目前来说，晋宁环湖区域和昆阳片区是昆明的价格洼地，七彩云南古滇名城普通住宅均价9500元/㎡、洋房17000元/㎡，古滇未来城普通住宅售价11500元/㎡，别墅300万-450万/套，远低于滇池板块的价格。

位于昆阳片区的招商依湾郡，高层住宅均价6500元/㎡；晋宁吾悦广场普通住宅均价6800元/㎡；滇池南湾未来城售价7000-15000元/㎡。

呈贡往北，就是国家级经济技术开发区，地产开发围绕着果林湖展开，初略统计约有14个项目在售和待售。

因为房价相对较低，经开区也成为购房者抢滩的战场。碧桂园东园建面110-130㎡的普通住宅，10300元/平米起；新城琅樾建面110-130㎡的普通住宅，精装房均价10000元/㎡，毛坯房均价9000元/㎡。

昆明一路向西，翻过西山，是太平新城。越过西山，开拓西昆明，在十几年前就已开始，初略统计约有16个项目在售或待售。

西山西侧，一座崭新的西昆明已经成型，也就是太平新城，片区环境优越，森林覆盖率超过70%，天然水域接近百万方，房价相对较低，成为昆明西的置业热土。

太平新城是昆明西进的第一站，被纳入以主城区半小时生活圈，特别是石安公路安宁段改扩建通车后，到达太平的时间更短，困扰住户多年收费问题也得到解决。

再往西，就是安宁市主城了，十几年前就有万达、保利等大牌房企在此开疆拓土，目前约有10个楼盘在售。

昆明第三圈层，关注度没有第一二圈层那么高，原因在于其位于昆明的“边缘化”地带，但是其热度也是有目共睹的。

预算宽裕或者根本不在乎钱的购房者，选择在果林湖、太平新区或安宁温泉片区，购买洋房或者别墅，作为周末或节日度假之用。

如果你预算有限，又想在昆明买房，那可以考虑昆明第三圈层的房子。

第四圈层：滇中新区是主场

国家级新区，价格洼地

昆明第四圈层，包括金马板块、滇中空港-嵩明板块和晋城板块。

金马板块只有车行天下新东集一个项目（见东市区列表），目前还没有更多信息。

晋城板块包括晋宁物流园、晋城镇、骏腾达、二街、上蒜、白云片区，目前没有项目，略过不说。

重头戏，在滇中空港-嵩明板块，是目前昆明北拓的主战场，初略统计，约有24个项目在售或待售。

作为离昆明最近的第四圈层，在滇中新区的发展战略下，成为昆明城市发展的后起新秀，住宅价格基本在6000元/㎡以上、10000元/㎡以内。

2016年，昆明确定了中心城区“南延、北拓”的整体发展方向，两条发展轴线相辅相成，共同推动着昆明城区的发展。

与迅速发展的“南延”相比之下，滇中空港片区的“北拓”起步较晚。

虽然坐拥长水机场，资源众多，由于起步晚，昆明房价一路飙升的时候，空港区却是原地踏步，成为昆明主城的价值洼地。

2018年，国家级滇中新区获批，空港新区开始走入快车道，俊发、恒大、蓝光等大牌房企进驻，楼盘逐渐增多，但依然值得期待。

而且，滇中空港-嵩明板块的后续发展潜力还十分强大，一纸规划，可以让昆明外新城，成为买房人眼中“昆明的未来”。

第五圈层：度假旅游为主

昆明主城以外的第二个家

昆明城市第五圈层，仅有阳宗片区和西翥片区有项目在开发，如恒大华侨城阳宗海、昆明富力湾和保利春湖国际生态城。

恒大华侨城阳宗海，距离昆明市区25公里，由恒大和华侨城联袂开发，涵盖30多种大型游乐项目，是少年儿童心驰神往的童梦乐园。

目前，恒大在昆明已经布局了4个文旅康养类项目，分别是位于阳宗海的湖山半岛，空港新区的恒大阳光半岛、恒大养生谷和恒大文化旅游城。

位于西翥板块的保利春湖国际生态城，占地约559亩，由保利投资打造的西翥片区纯生态旅游度假胜地，项目开发规模较大，去年8月以6.3亿元价格竞得。

作为西翥片区首盘，保利春湖国际生态城已开盘入市，首推合院和洋房，售价约10000-15000元/㎡。

按照规划，西翥片区以大健康产业为主导，将打造成为集生态旅游、健康医养、文化体验、生态科技于一体的生态休闲旅游区。

昆明第五圈层，是昆明主城的补充区域，以温泉、景观资源为特色，项目以旅游地产为主，是投资的首选，适合成为昆明主城以外的第二个家。

第六圈层：昆明卫星城

分担主城部分功能

昆明城市第六圈层，包括富民、安宁郊区、晋宁发展区、宜良发展区、寻甸发展区等区域，基本属于昆明的郊县卫星城，能够在一定意义上承担主城的部分功能。

而宜良是昆明唯一一个房价上万元的郊县，比较有名气的楼盘是乡鸭湖，早期吸引了不少主城区购房者，目前其普通住宅均价5400元/㎡，别墅10000元/㎡。

十多年前，富民有村上春墅等楼盘引人注目，但毕竟离昆明主城太远，购房者以投资或度假为主。

在第六圈层买房的，以当地居民为主，如果你在昆明工作，基本不用考虑，除非手里有钱，买在哪里都无所谓！

昆明第七、第八、第九圈层也一样，住在当地，工作在当地，不买不行。

自住嘛，生活在哪儿，家就在哪儿！

子和房子，纠结缠绕

房价也分三六九等

圈子和房子，主城和郊县，昆明的房价圈于此循环演变，纠结缠绕。

圈内圈外，变化不断，变反映的是市场的动态，不变反映的是昆明地域上的共性；

变反映的是行业走向，不变反映的是人们对房价的关注。

昆明主城区规划图（图片来源于网络）

我们处在这个由房价构成的巨大漩涡中，无法自拔。

你可以不承认，但不得不承受着地段对房价三六九等的划分。

当我们在谈论昆明楼市圈层时，其实是在谈论整个昆明的房价生成逻辑，看懂昆明楼市房价圈，你也就看懂了昆明楼市的生长轨迹。

那么，你住昆明城市哪一圈？房价又是多少呢？说说你的看法。