一年多以前，我写了一篇长文《胶州产业新区2019房价涨跌真相实探&发展机遇研判》，分七个维度客观分析了上合示范区的房价真相和发展机遇，此后从去年到今年，我也去了几次上合，并经常关注着上合的风向，但系统说上合，说的很少。
之前有人在后台说我是“上合房价助推器”，对此我欣然接受。这种接受，来源于我对上合示范区未来发展的信心——这种信心来源于我对城市发展规律的研究、青岛城市属性的理解，以及国家对于上合大力投资的趋势判断。
好久不写上合，难免有些手痒，那么一年多之后的今天，就让我们再看看上合。看看这一年多时间，上合示范区的楼市和发展，有了什么变化。
NO. 1｜壹
当下，房价的涨跌，牵动所有人的心。不可否认的是，2020年，上合楼市房价下行趋势也确实明显。
但在我们的朋友圈和抖音大V的嘴里，已经不再是“上合房价要崩”，而是“上合房价早就崩了”，各种房价六七千的腰斩信息，不绝于耳。
不知道大家有没有发现，似乎这些低价房往往“只存于朋友圈里和抖音里”。很多的特价房源是个案，或是顶层和一楼，或是腰线层等特殊房源，或是因审批原因造成的变异户型，或者整个小区里距离主路最近的楼栋，或是本来位置就不好的位置——譬如周边有极大的不利因素，或其他形形色色的因素……
而老百姓可不会去管这些，各种大V更不会去告诉你这些——因为人们对数字的敏感只在乎于数字的极致体现，这种情况下谁会去在乎真相呢？
“上合房价根本不值这个钱，上合没有高房价支撑，那个区域就该是那个价。”——看笑话的，永远是“不在场的人”。
没错，传播这些信息的人，大多“不在场”。就像前两天，很多人在嘲笑马云，因为他不在“场”。
NO. 2｜贰
其实对于购房者而言，对于一个区域的楼市而言，在场和不在场，这点很重要。
这种在场感，是我们理解和谈论楼市的关键。就像去年的这场“降价狂欢”中，形形色色的人跳出来，乱码七糟的言论传出来，人们总是喜欢传播“让自己兴奋的信息”或“让别人恐惧的信息”——譬如，房价腰斩。
但实际上，很多人甚至连去都没有去过上合示范区，就直接开喷。这是一种很不负责任的表现，想要分析一个区域楼市崩没崩，未来发展好不好，甚至是房价涨或跌，都应该去进行调研，并且以在场感去理解问题。
今天，就让我们在场上合，以上合的代表性楼盘花样年碧云湾为例，一探究竟。
“胶州楼盘都降价了，上合楼盘都降价了，花样年会不会降？”在微信和头条后台里，在很多私信我的对话里，经常有这样的问题。
其实这个问题，有逻辑上的漏洞和言外之意。
1.漏洞：不是胶州所有楼盘都降价了，也不是上合所有楼盘都降价了。
2.言外之意：第一层意思，花样年碧云湾没降；第二层意思，它会不会降？第三层意思，想买。
关于降价，是开发商的战略选择。关于定价，是“供求关系决定价格”和“品质决定价格”。
上合如何，价值如何，我们去现场理解。
NO. 3｜叁
这两天，寒潮已过，天气回暖，我又去了一趟上合。
上午从李沧跨海大桥上桥，一路向西，不多不少，正好20分钟到达上合示范区。
上合示范区收费站
出收费站，上合胶州这刚换的牌子格外显眼，这条跨海大桥连接线确实是带动上合发展的头号利器。去年开通八个月的时间，收费站共通行车辆近90万辆，日均车流量3600多辆，把上合到青岛的距离从一个小时缩短到了20分钟的同时，也帮助上合楼市吸引了不少青岛主城的刚需。
往北走，是从远处看就能感受到霸气侧漏的上合服务中心，门口各个国家国旗飘扬，俨然一个新的城市地标。当很多人还在质疑上合的空旷时，从上合国际贸易中心到上合国家客厅和海关大楼，交大大道两侧，一直在默默建设中的高楼已经悄然拔地而起。
上合国家客厅
继续向西，就进入了上合示范区的核心区域。目前尚德大道两侧的城市形象已经大变样，其路基道石、标线、景观理念已经有了城市的规模，中间是笔直的双向六车道，新铺的沥青路面平整开阔，中间绿化带绿植的点缀使人满目清新，别有韵味。
再往东走，就是如意湖，城市之中，高楼大厦常见，湖光山色难寻，很难想象曾经的一片盐碱滩，如今竟然已经变成了一副生态湿地。
上合示范区航拍
这些还只是一年多来最直观的变化，我们再来看看那些在建的项目：
2020年，上合示范区共吸引项目落地28个，总投资额达1288亿元人民币。截至目前，示范区项目总投资额达1922亿元人民币，73个项目正加速推进。
沿着上合示范区中轴线从南到北，分别是：上合国际会议中心、上合交通大厦、上合国际酒店、上合文化艺术展览中心、上合能源中心大厦、中央公园地下空间及广场景观项目、中国外运智慧物流产业园、医疗康养综合体、万洋众创园、利群商业综合体等等数十个大项目，各大建筑方围挡已立，他们都在火热建设中，那种场景，让人振奋。
如果说，两年前的上合示范区还是大片陌生地带的话，那这几年间，上合热火朝天的建设场景，已经消弭了这种陌生感，宣示着上合进入了“城市化”的快车道。
说这么多，我其实是想告诉很多没走过这条线的人AYIhxdFeW：你们所看到的很多信息，未必是真实的，希望大家实地去看看，真实感受上合示范区的场景和变化。
然后，你自然会有自己的判断。
NO. 4｜肆
最后说回楼市，我想表达一下对当前上合示范区楼市和花样年碧云湾的几个看法。
1.上合，我认为很多人对他有误解，或者说不了解。原由网在刚刚召开的青岛两会上，频频www.58yuanyou.com提及的上合示范区不只是属于胶州，更是属于青岛，甚至属于山东。而从楼市角度而言，买这里房子的人，基本上都是些有钱、有闲、有品的人。未来的上合示范区，很有可能成为青岛中产家庭的后花园。
2.上合的本质是一种生活方式的选择和占有。未来这样的人群更多，我们要以发展的眼光看问题。
3.目前上合的城市面貌变化很大，很多产业项目在建设当中。上合正在如火如荼建设，《上合示范区总体规划研究》将在明年9月完成，学校、医院、酒店、商业和各种大项目的落成，将提供更多的就业机会，也将会让上合更有人气。
上合示范区部分项目
4.上合与市区的交通关系也在慢慢改变。跨海大桥与市区连通只是开始，M12号线将独立于青岛地铁三期，单独进行上报。按照上合示范区管委会规划建设部的消息，规划的地铁12号线南起西海岸金沙滩，北到城阳的秀园路，全长55.3公里，涉及上合示//www.58yuanyou.com范区的珠江路、香江路、长江路、松花江路等四个站点。此外，还将由上合示范区的核心区再开行一条地铁12号线支线，起点为湘江路，向北经过长江一路，经尚德大道和海尔大道穿过胶州市中心，向东到达胶东国际机场，把上合示范区、胶州、胶东国际机场通过地铁12号线支线串联起来。
M12号线走势图
5.关于粉丝最关注的花样年碧云湾，//www.58yuanyou.com我其实是标准的“自来水”。花样年碧云湾也是上合示范区那么多楼盘里我认为最值得购买的楼盘，无论是从体量、产品、地段还是性价比来看，花样年碧云湾都不只是一个单一属性的楼盘，它既具有相当的投资价值，又非常适合刚改自住，所以客户群体非常广泛。
6.花样年碧云湾对于建筑的质量、空间的探索、科技的运用、园林的审美能力很强，造诣也很高，这点我很佩服，也是为什么我把花样年碧云湾称为上合示范区代表楼盘的原因。
花样年碧云湾鸟瞰图
7.价值坚守主义，是目前的思想潮流。花样年碧云湾也是价值坚守主义者，品质，永远是价格的基础。一分价钱一分货，或者说，花样年碧云湾的价格，也是整体综合配套的价值表现。
8.花样年碧云湾是一个有理想有梦想并且有能力去兑现的开发商。无论是“有趣有味有料”，还是“生活空间和体验的引领者”，这都是梦想。一个企业，一个人，都要有梦想。幸运的是，上合示范区能有这样一个开发商，有这样一个楼盘，一直陪同上合的成长，并把理想人居的梦想，兑现出来。
这，便是上合示范区楼市之幸。
