买期房怕烂尾？聊城市住建局新规城区商品房预售资金监管有变化！
关于优化市城区商品房
预售资金监管有关规定的通知
各银行业金融机构，市住建局有关科室（单位），各房地产开发企业：
为加强对新建商品房预售资金的监管管理，维护商品房交易双方的合法权益，市住建局会同人行聊城市中心支行和银监会聊城监管分局联合印发了《关于落实<山东省商品房预售资金监管办法>的有关规定》（聊建字[2017]143号，以下简称《规定》）。《规定》的实施强化了政府主管部门对市城区房地产开发企业的预售资金监管，有效防止因开发企业随意挪用预售款而导致的“烂尾”楼工程的发生，保证专款专用，促进项目建设如期交付，切实保护了购房人的合法权益。
与此同时，监管资金控制节点少导致企业资金占压严重；资金监管模式过于单一；资金申请周期长，没有时限要求等问题，也暴露出我们在优化营商环境、创新监管模式方面的不足。根据市委第一专项巡查组建议，经市住建局党组会议研究决定，就《规定》有关要求作出以下优化调整措施，通知如下：
一、依据《山东省商品房预售资金监管办法》第十九条第三款规定，对于高层、超高层或者大体量建筑，增加2个控制节点。调整后监管账户各节点监管资金留存比例为：
（一）在建成层数达到规划总层数四分之一时，留存资金是监管额度的80%；
（二）在建成层数达到规划总层数一半时，留存资金是监管额度的60%；
（三）在建成层数达到规划总层数四分之三时，留存资金是监管额度的45%；
（原由网四）在主体结构封顶时，留存资金是监管额度的30%；
（五）在单体竣工验收合格时，留存资金是监管额度的18%；
（六）当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
二、在办理房地产开发项目竣工综合验收过程中，因单项竣工验收不合格导致不能按期备案的，房地产开发企业可以说明理由、做出承诺，提出降低资金监管额度比例的书面申请。市住建局按照“一事一议”原则，通过“三重一大”事项集体决策程序，由局长办公会议集体研究决定。
三、依据《山东省//www.58yuanyou.com商品房预售资金监管办法》第二十一条的原则精神，结合创新监管方式的要求，在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函、保险公司出具的保险单或担保公司出具的担保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵顶后资金监管账户余额不得低于监管额度的30%。
四、预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，市住建局自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合使用条件的，出具NWVRrn《商品房预售监管资金拨付通知单》;不符合条件的，出具不予拨付通知单。
五、新建商品房预售资金监管仍按聊建字[2017]143号文件附件1规定标准执行，期限截至2019年11月30日。
六、本通知自下发之日起生效。其他事项仍按照聊建字[2017]143号文件有关规定执行。
聊城市住房和城乡建设局
二零一九年八月二十三日
央行发布公告！以后贷款买房，又有新变化
昨天
中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因//www.58yuanyou.com素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值//www.58yuanyou.com。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。
1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
来源：中国人民银行、中国新闻网、聊城住建局
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