万博商圈、3万元/㎡、总价160万元、公寓、19年产权、每月返租4000元......
这一连串信息，有否让你心动？
相信绝大多数人看到后都会和乐居君有一样的感受：3万元/㎡，买哪里不好？非要买只剩19年产权的公寓？
但事实上，这个公寓近日还引发不少人关注，它就是位于番禺万博的华新汇。
项目外观↑
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距离万博南村站约10分钟路程
项目总面积超10万㎡ 在售30套公寓
华新汇，实质就是华新智汇+项目，由广州市番禺信息技术投资发展有限公司和华新集团联合开发。
项目位于万博商务区东北位，西邻兴南大道、南大干线，北靠万科欧泊、中铁诺德中心，涵盖购物商场、甲级写字楼公寓等商业业态。
项目区位图↑
步行从地铁7号线南村万博站出来，进入万达广场，从3号门位置出来，一共10分钟左右即可到达项目，未来地铁站与万达广场打通后，到达项目会更加方便。
从项目南向户型往外望，可以看到雏形已现的万博中心，万博地下城项目也在加紧施工中。
项目总建筑面积100741㎡，分为1、2、3号楼以及地下三层：
● 1号楼：总层高30层，均为LOFT公寓；
● 2号楼：3层商业中心，定位为商场及总部会所；
● 3号楼：总层高22层，1-4层为商业，5-22层为甲级写字楼；
● 地下3层，均为停车场。
而项目本次开卖的就是位于1号楼的30套公寓。
1号楼↑
项目配套商业尚未开业↑
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均价3万元/㎡，剩19年产权
销售称5月9日截止收筹
有意思的是，乐居君翻查记录，发现项目早于2016年8月开盘，2017年初就对外宣称售罄，但现在又有30套货量突然“冒出来”，到底是怎么回事？
项目销售解释，受2017年3月公寓限购政策影响，个人无法购买公寓，在产品卖不出的情况下，开发商决定将剩余的30套货量与广州新星国际酒店管理有限公司签租约，以长、短租的方式赚取租金。
项目现场有资料显示，广州新星国际酒店管理有限公司正是华新集团旗下公寓租赁业务的运营公司。
到了今年，公寓政策又迎来变化，2017年3月30日前拿地的公寓可卖个人。于是，项目又将之前签了租约的30套公寓拿出来卖。
据悉，项目2016年开盘时售价约2.3万元/㎡，时隔两年，目前售价已经到3万元/㎡，涨幅达30%。
至于产品方面，30套公寓中，有29套都是55~58㎡复式公寓，层高4.9米；有一套107㎡复式公寓，目前被用作酒店仓库。
户型图↑
55~58㎡复式公寓是双钥匙，每层户型基本无异，但二楼的最右侧多了一个小空间。
虽然说是全新一手房，但由于已经历过两年的出租，这些房间的地板、家具等都能看出有磨损。
样板房一楼↑
样板房二楼↑
更重要的是，乐居君从项目现场公示的资料看来，地块使用年限从1998年11月8日//www.58yuanyou.com开始算起，也就是说，这些公寓只剩下约19年的产权。
那么19年后怎么办？销售称到期就补房价1%的土地出让金，再续期40年。但如果19年后房子升值到600万，就得补6万元续期了。gOXtbdoytn
目前项目有折扣优惠，最低每平方米2.91万元，我们来算一笔账，假设购买一套最小的55㎡公寓，总价约160万元，首付五成即80万元，余下款项要在5年内付清。
80万元的首付......值不值得花在这公寓上面，就见仁见智了。
值得一提的是，这30套公寓还带着截止到明年3月底的租约，每月返租4000元。如果你想自住，就要申请不带租约，在交清全款的下一个月入住。
乐居君在踩盘当日，销售不停接到客户咨询电话，短短的几分钟就来回带了两波客人看板房，而乐居君也只是匆匆看了5分钟板房，就被销售带回到销售中心了。
销售中心有客户想要连着买几原由网套出租↑
截止到今日下午三点，销售向乐居君发来信息称项目明天（9日）截止收筹，随时开盘。
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年投资回报率为3%
专家称要考虑租金回报率
最后，我们当然要回归到值不值得投资这个问题上。
首先，单纯从房价上看，目前万博商圈一手住宅稀缺，其中金地壹阅府售价5.5~6万元/㎡，二手房方面，基本3万元+/㎡。
紧邻本项目的新光城市花园三期别墅，二手房报价4.7~6万元/㎡。华新智汇+3万元/㎡的均价，与住宅相比并无优势。
而且公寓首付需5成，项目一套55㎡两房首付高达80万元。而一套90㎡的二手住宅，按3万元/㎡计//www.58yuanyou.com算，3成首付也只是81万元。
在公寓产品多如牛毛的万博商圈中，项目与无产权公寓相比，因有房产证固然更加保险，但价格也高出一大截，此前乐居君也实踩过一名为锦麟万博的无产权公寓，【回顾请戳←】；与产权公寓相比，项目产品也无特别出挑的地方。
值得一提的是，只要在百度搜索万博+公寓等关键词，便能看到一大堆公寓转让信息，预估公寓产品在万博商圈已趋于饱和。
其次，回到租金回报率上，目前项目带返租4000元/月，按总价160万元来算，年投资回报率为3%，不算太高。如果与酒店终止租约，自己出租，利润也不会相差太大。
对此，专家普遍认为公寓项目转手难，入手前主要考虑的还是租金回报率。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，项目毛回报率只有3%且只剩19年产权，投资前景一般；而广东省房地产协会专家委员黎文江则认为，万博商圈前景不错，有白领人群的支撑，公寓前景有保障。
我们来听听他们具体的意见。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓
带租约和不带租约的原由网价格肯定不一样。
对于投资者来说，周边房价水平可做参考，更为务实的是了解一下目前的租金水平，折算一下回报率，再综合考虑万博商圈的发展预期，相信不难下决断。
就本项目而言，产权只剩19年，毛回报率还只有3%，我觉得一般般。
需要提醒的是，商服新政松绑后，广州不少公寓楼盘销售转好之后都有涨价行为，原因在于3.30之前拿地的公寓买少见少，新增商服物业受法人单位购买和最小分割不低于300㎡的限制很难与之竞争。
1，算一算租金和房价的回报率，若高于长期定期存款利率就可考虑买。
2，万博商圈前景不错的，公寓对应的白领租客群应该有保障。
广东省房地产协会专家委员 黎文江
看了这么久
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