渣、烂、贵。
这是不是你对郑州的唯一印象？
没有不断出现好产品，甚至连持续的产品系都没有，尤其是没有产品系，这是郑州市场最尴尬的一幕。
但是：
如果你黑，真能黑出顶级产品的话，我支持；
如果你骂，能够骂出顶级产品的话，我支持。
如果不能，你先别骂。
在我梳理了市场之后，发现5个有代表意义的产品系。我不能保证个个能打，但是至少值得你去看看，值得你去赞扬，他们代表了市场的未来。
毕竟，大郑州也有好产品不是。
1
我想做一个记录市场的旁观者。
之所以写下这篇稿件，完全是因为我看完了一家房企的产品系之后，我才恍然发现，原来郑州也是有产品系的，而且不止一家。
对，郑州真正出现了非常有代表意义的：
产品系。
按理说，这不是新生事物，之前郑州也有产品系的曙光，比如建业有城邦系、凯旋系，正商有港湾系、钻系，思达的久久系，升龙的城系，亚新的美好系，但是这10年前的产品系，更多是形式上的一致，仅仅是案名、外立面、定位，等等，很初级。
但是在全国市场，一线房企不仅有非常广泛的产品系，甚至产品系的内核都更加深入、更加有料，简单说几个：
万科的城系、都会系；
华润的万象城系；
绿城的百合系、玫瑰园系；
碧桂园的天字系、翡翠系；
保利的天汇系；
龙湖的源著系；
……
郑州有吗？
从16年-20年，至少这5年，在郑州市场，已经初步形成了具有代表意义的5大产品系。原由网我将他们归结为中原五绝：
东邪西毒南帝北丐中神通。
永威的上和系
万科的改善系
融创的壹号系
亚新的公馆系
正商的上境系
富田九鼎系、碧桂园天字系、浩创梧桐系，等等，也有，但是有的规模少、有的品质一般，影响力还有所提高。
2
永威的上和系。
对于永威，对于上和系，我的评价只有一句话：
不计成本。
我专门抽了2天的时间，看完上和院、上和郡、上和府，以及跟上和系有一点关系的森林花语，整体上永威的投入成本，尤其是工程成本是非常高的。
我身边但凡看完上和院，都在感叹：这是最好的毛坯小区，以后不会再有了；
上和府沿着雁鸣大道的景观改造，成本超过3000万，一棵北美红枫1万多，售楼部的路边石厚度达十几厘米；
上和郡用纯铜打造的区位图，全国都极其少见，永威定制陶板，成本700多，快追上玻璃幕了，一个陶板有问题，上下必须全部拆掉；
上和郡做了3000平的下沉景观，墙体都是一体浇筑，牺牲了车位做了一圈的业主配套……
▼地下车库大堂
好不好？真好！
贵不贵？真贵！
永威最大的问题是什么？
成本。
永威的成本实在是太高了，但是营销、成本的话语权不重，导致很多项目都是不计成本。
这种情况好不好？
短期对购房者肯定是好事，但是长期来看，永威的沉淀成本太高了，房地产市场是最残酷的，不可能因为永威的品质高就让你拿地，以永威的体量，想要再拿地，要不要考虑成本？地王敢不敢拿？敢不敢做溢价？市场认不认？
这是最尴尬的问题。
3
万科的改善系。
全国转一圈，万科真正把成本和产品做到极致。
大家嘴上都喜欢绿城，板楼、玻璃幕、对称、石材、法式，但是身体却早就奔向了恒大、碧桂园、融创，看看这三家的营收就知道了。
万科是高人。
我给大家看一下万科的4个项目。
万科世曦、万科民安江山府、万科世玠、万科山河道。
从万科城、万科魅力之城、万科美景龙堂，作为万科进驻郑州的第一批项目，初进郑州，刚需居多，稍显稚嫩，但是17年之后的万科，改变非常大。
一是完全回归主城；
二是改善占绝对主导。
万科世玠自不必说，16年最大的地王，地王光环加持，这是万科第一个将改善落地郑州，也是第一次将大理石瓷砖落地到精装。这还只是开始。
再加上后续的江山府、山河道、世曦，全部合作拿地，万科越来越稳健，对于市场的冲击越来越大，对于改善的吸引力越来越大。
▼世曦在双高架下做绿化，这些细节太多了：
这是我最佩服万科的。
1、产品系非常规整，刚需、改善，地段、产品、精装一定是相对应的，全国的产品系、城市内部的产品系，一定严格把控；
2、成本把控非常高，同样1000的精装效果，万科成本800，其他房企却要1200，这就是万科的能耐，其他房企真是做不到；
3、最关键还能做溢价呀，惠济区的江山府卖出了金水北的价格，世曦是双高架照样均价1万7（8号楼除外），龙堂就是比周边二手房高2000；
4
融创的壹号系。
有没有骂融创的，举个手？
我当然不推荐融创城、中原宸院等，要谨慎点，但www.58yuanyou.com是抛开这几个楼盘，融创旗下的很多项目，其实是很惊艳的，尤其是交房后的。
中原壹号院，哪怕是在竞争激烈的北龙湖，比很多外来房企强很多，产品、景观、外立面都拿出了一线房企的水准。
北龙湖太贵？对比太不要脸？
看看其他的。除了龍府，我专门去象湖一号的三期验房，而且之前美盛主导的一期、二期也看过、验过，我们一行6个人，整个小区上上下下、园区室内，全都转了一圈，除了业主提出的一些瑕疵外，整体不错，做出了15000的标准。
三期的交房效果，不是最让我感到恐怖的，最让我震惊的是，融创作为一线房企的标准化，做的非常好，仅次于万科。
▼这//www.58yuanyou.com是融创象湖一号三期：
如果大家看融创的项目，从龍府、中原宸院、大河宸院、象湖一号三期、御湖宸院，就能演化出融创非常清晰的脉络：
1、案名非常有序、系列化。比如已经落地的宸院系、壹号系；
2、交房标准非常类似。布局、外立面、石材+绿化的搭配，等等，非常标准化，虽然不同产品系的交房标准不一样，但是一旦标准提高500，呈现效果非常好。
5
亚新的公馆系。
美好城邦的交房，抱朴看完，我和峰回专门又去看了一下。
真好。
我也没想到，亚新竟然能做的这么好。
就像之前我们在文章中写到的，作为一个交房项目，尤其作为一个精装交房，还是本土房企操盘做的，竟然能做到5天收房9成，满意度还非常高，值得点赞。
虽然美好城邦不是公馆系，但是整个用料、工艺、精www.58yuanyou.com装水准，跟茉莉公馆、紫藤公馆、海棠公馆，非常类似。
说实话，亚新用料都不是顶级的，包括茉莉公馆的精装标准，肯定比不上善水上境，但是整体的细节把控、施工工艺，挺高的。
这也是我看过已经交付的亚新美好城邦、茉莉公馆，以及紫藤公馆、海棠公馆的实体、工法样板间之后，得出的第一个结论。
这是本土房企中，尤其是精装，能够将成本和产品结合最好的房企，没有之一。
大家可以参考之前的文章（点击查看↓）：
第一篇：亚新拿4000套房子做"成品住宅"，是亮剑还是玩火？
第二篇：先验后收，5天收房高达9成，这将成为郑州成品交付的标杆！
▼这是亚新美好城邦的精装交付：
亚新在精装的投入还是很大的，在短短3年的时间里，要知道，这是本土房企第一个大规模做精装的，仅仅是试错成本都非常高：
砸了样板间，在中牟做“锤范”基地，一比一模拟；
跟一流的建筑、景观、内装公司合作，甚至将建筑龙头企业龙信引入郑州；
壁纸、玄关柜、新风、地暖、三层中空玻璃、吊顶、背景墙，该有的都有……
6
正商的上境系。
堆量，还是高端，正商是大哥。
善水上境是正商第一个在北龙湖拿地的项目，也是重金打造的项目，同时北龙湖第一个交付的项目，呈现效果也不错。
光是看看装修堆料，都值了。（点击查看正商善水上境验房：北龙湖的第一个精装豪宅交房了）
桐木装甲门、地面石材、园林景观，用料非常厚道，拿出了应有的诚意，当然了，施工工艺不如亚新，整体的豪宅服务水平，还是有待提升。
还有一点，抱朴和峰回已经看过金域世家、兴汉花园、汇都中心，住宅尚可，公寓的交付效果也不错。
作为庄主，正商更是一口气连下5城，真正实现了五子登科，要知道，仅仅是拿下这5块地，仅仅是土地成本都高达101亿，还不包括这几年的资金成本、营销成本、工程成本。
而且，你还要知道，就在正商拿下5大上境的同时，同时耗资40亿拿下了杀进北京，据说还准备到粤港澳拿地。
别人都是单块拿，只有正商是批发拿。
这样雄厚的资金实力，没有几个本土企业能够做得到。
正商为何这么有钱，敢吃下北龙湖、北上北京？
1、刚需走量，回款很快，正商的正向现金流很稳；
2、更重要的是在资本市场，正商是多家银行股东，已经接触港股、美股、A股，融资渠道很多，融资成本很低。
对于正商。
1、有钱，现金流非常充沛；
2、有能力，能够做出好产品；
3、能拿地，但落地风格不一；
7
总结一下：
永威上和系完全是不惜成本，呈现效果是最好的；
融创壹号系、万科改善系是成本、产品最好的样板；
亚新公馆系是本土将成本、产品、精装做到最好；
正商是本土最有钱、项目最多，未来会越来越多；
这是不是好事？
如果让我看待未来，融创、万科一定是走得最远的，因为他们是全国房企，他们的现金流、产品落地速度、标准化是最先进的。
正商其次，有钱、回款快、落地快，上境系呈现的效果不一，整体水准说得过去，更关键的是，未来的项目会越来越多，这是必然。
亚新虽然资金也很紧张，精装的前期投入、试错成本，再加上这几年市场不好，拿得还是地王，但是落地结果还好，这份勇气、执念，值得点赞。
永威是我最想说的，产品最能打，但是成本话语权很小，导致营销、拿地、销售、回款很慢，虽然产品很极致，但是价格高、产品慢，就像绿城，市场是不可能容忍的。
我希望大家明白，所谓市场，就是购房者。
买不买单，购房者说了算，你们会用脚投票，手握几十万、甚至几百万的现金砸过去，这就是最真实的市场。
所以说：
1、站在市场，站在购房者，首选一定是万科、融创，没有短板，产品、成本、营销、回款、拿地几乎做到极致。不是我非得选，而是你们主动馋他身子。
2、亚新、正商、永威，短板不大，价格有高有低，看价格、看产品、看区位，都不差。
3、本土最缺什么，除了成本，市场反应太差，想一想象湖壹号的全款分期、中原宸院+大河宸院的11000特价房、融创城轰动郑州的魔幻营销，再看看万科民安云城+万科紫台13000+的精装特价，以及主城楼盘的溢价非常高，再看看紫藤2万4、海棠2万+、上和郡1万5，本土房企还差得很远。
4、一定要有正向现金流，一定要有流量产品，一定要适当控//www.58yuanyou.com制成本。你会买金成吗？这么好的房企，一旦踩空就是万劫不复，我不希望永威、正商、亚新，甚至更多的本土房企是这样。
8
我很庆幸，郑州在进步。
尤其是是最近5年。
1、杭州产品好，不是因为开发商都是大善人、道德家，而是因为杭州的产品标准太高了，谁也不敢随意突破底线；
2、郑州产品烂，不是因为开发商都是垃圾、无良，而是因为郑州的产品标准太低了，之前升龙、祈福，但是现在升龙远遁、祈福被弃，这一定是个进步。
3、五大产品系，永威上和系、正商上境系、亚新公馆系、万科改善系、融创壹号系，能平分秋色非常不易，但是本土房企是叫好不叫座，外来房企却是叫好又叫座。很多人是边骂边买，这就是人家的能耐。
本土房企的路，很远，很艰难。
