多年调控没能动摇中国楼市，原因何在？
最近，写了几篇探讨高房价的文章，所谓探讨，就是说利用了一点经济学的概念，这样感觉有点理论支撑，观点可能就有说服力了。中国经济是一个奇迹，有人说谁能解释清楚中国经济发展的逻辑，谁就能获得诺贝尔经济学奖了。中国经济当然不是什么问题都没有，关键是中国总能从危机的边缘躲过去，这到底是什么神助我也？
中国经济在保持两位数增长的时候，感觉也很平稳。在GDP增长掉落到6以下的时候，也没有发生大的问题。今年疫情危机，全球经济都已经停摆，很多发达国家民不聊生，疫情泛滥，社会动荡，经济一塌糊涂，而中国已经摆脱疫情的干扰，进入了全面复工复产的阶段。
最近这几天，电影院重新开放，学校正式通知准备原由网开学，经济内循环的模式也已经开启。虽然是被迫内循环，因为，没有人能和我们同步开启经济运行，国际经济大循环的链条已经断成七零八落了。我们向外循环，外面哪有啊！
说到中国经济必然不能不说中国楼市，因此高房价就成了一个当然的问题。经济学是一个解释经济现象的学科，按说什么经济现象，一定能用经济学原理解释清楚。但是，中国的房价这个问题，还真是不好说清原由网楚。这两天写的两篇文章，其中一篇是说利率的，也就是说货币政策调控楼市，总是不得要领，20年调控，利率和准备金率都变动了好几十次，结果呢，效果归零。
昨天，写的这篇，说是无套利均衡理论，就是说，只要存在市场价格差，市场之间的流动就必然会导致价格归一。但是，没有，中国的房价一直在上涨，泡沫越吹越大，到了今天，房价已经没有办法处理了，继续涨也不是，往下//www.58yuanyou.com掉也不可能了。比如北京最近拍卖的郊区的土地价格都和城里的二手房价一样了，甚至还要高，这房价怎么降？因此，原由网这些年房价不降的原因，大概可以归纳到这么五个方面。
第一，我们前面谈到，货币政策不能调控楼市，但是，我们的楼市确实是靠银行给推起来的。没有银行的贷款，开发商没有办法拿地，虽然国家有规定，银行的钱是不能用于买地的，但是，哪个开发商手里能有几个亿，几十个亿的资金买地？不用银行的钱，是不可能的。购房人的购房需求，也主要是由银行贷款支撑起来的。无论是开发商，还是购房人都是拿着银行的高杠杆在参与楼市的活动。因此，一旦需求方面的流动性出现问题，银行将是高价房的最后接盘侠。
这样，房产泡沫的破裂将使得银行的资产严重缩水，金融风险随其而至。在我国，这样一个主要是国有银行体系的条件下，银行信誉就是国家信誉，银行破产，似乎是不可想象的条件下，因为房价破裂导致银行破产的可能性极其小。也可以说，在正常的情况下，没有特别的其他外力作用是不可能的，这是一个原因。
第二，还有，就是房屋具有投资获利和居住消费两重性，昨天，我们在讲无套利均衡原则下的房价的时候，是把房屋全部当成了投资品来分析的。投资需求，就会跟着价格走。这也是我国楼市一个鲜明的特点，人们为什么买涨不买跌？就是因为，人们关注的只是房价是不是再涨，而不是房价的高低。
我国的住房消费，表现在城市住宅带来的社会福利性质，简单地说就是学区房的划分，还有就是户口与住房的结合带来的福利，最近北三县的户口又紧张了，就是因为副中心月北三县实行“四统一”的政策后，人们寄希望于北三县的户籍也能有一天和通州统一起来。
第三，当然，因为房子还会带来诸如城市生活的便利、城市公共服务、社会信息获取、城市方便就业等等社会福利。这也是住房消费持续旺盛的主要原因，城市化进程必然会带动住房市场的活跃。中国的城市化率还有很大提升空间，几个亿的农民还要进城，房子是少不了的。但是，作为消费品的住房，对价格的变动就不敏感，主要与价格高低有关，房价高了他们买不起，就会遏制消费。房价涨到太快，他们没有能力买，还是没有办法。
第四，前些年，我们的调控主要集中在金融杠杆上，利率调整、存款准备金率、首付比例等等，经常变动，但是效果不好。我在前篇文章中，比较深入的探讨了这个问题。其实，我们在使用货币政策的时候，过于频繁也是一个重要原因，房地产是一个资金密集型产业，房子这种商品的生产，又是一个比较长的周期，从征地到入住一般要好几年，但是，我们的货币政策，有时候，一年就变化好几次。折腾啊，怎么能有效果？总之，货币政策终归是一个间接的调控手段，调控周期比较长，也比较缓慢，如果使用不当，就会出现冲抵效应。
第五，我们多年的调控金融手段，主要是从需求方面进行调整，也是一个重要原因。其实，中国的楼市一直都是供给方主导，就是说是开发商说了算，关于房价的问题，根本也不是市场机制，都是开发商一家定价，他们说多少就是多少。
所以，开发商拿地才敢于面粉贵过面包，因为他们知道，未来的房价他们说了算，如果他们知道房价高了购房人不买账，他们还敢于天价拿地吗？总体上来说，房价越高，开发商获得的利益也就越大，这也是开发商一直在哄抬房价的原因和意图。
但是，我们在供给侧的调控措施并不多，包括一些管理体制，都几十年没原由网有改变。预售制这个东西，表现出来的问题越来越大，但是，这么多年也不敢取消。现在据称闲置房屋已经达到上亿套了，但是，为什么预售制还在执行？因为这是供给方的一个命根子，是开发商资金流动一个主要来源。【本文由“马跃成”发布2020年8月7日】
