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直捣痛点，解码房地产投融资的新思路；聚焦热点，深度剖析后地产时代的投融秘诀。我们将用 9个月的时间，零距离参访15个项目，深度对话 6位不动产大佬。
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课题梗要
房地产投融资，解析不能说的秘密
房地产的本质是金融，这是行业公认的事实。因为投资规模大，建设周期长，回收投资过程比较慢等原因，房地产企业自有资金很难满足建设需求，所以其发展天然与金融密不可分。
现如今，公募REITS试点正式起步，各类房地产投融资的创新玩法不断生长，融资渠道日趋多样，这为房地产带来更多可能。但与之对应的是房企负债高企，现金流紧张，中小房企融资门槛高等问题。
房企应该如何冲破重重关卡，拿到更优质的资金？如何合理控制企业的高负债？如何找到优质标的实现完美的收并购？系列问题均是【房地产投融资】课题组的研究方向：
方向一 / 后开发时代投融资战略
专修案例：绿地金控、平安不动产、新力控股、阳光城
后开发时代“地贵钱紧”是房企不能承受之痛。一方面，不同房企如何根据自身信用评级，有效利用资本市场的各类金融工具为开发融到所需资金；另一方面，房企又该如何扬长避短制定投资开发战略，拿对地、赚到钱？
方向二 / 房企融资ABS创新
专修案例：供应链金融ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS
现金流充沛的前提是融资渠道多元和顺畅。面对监管，ABS作为近几年房企融资普遍的创新工具，是新宠还是毒药？如何在合理范围内利用ABS降低融资风险和成本，如何多结构布局资本市场的各类金融工具？
方向三 / 资本杠杆与债务结构管理
专修案例：融创中国、泰禾集团、福晟集团、三盛宏业
“高杠杆、高负债、高周转”是房企悬在头顶的三把剑，新冠疫情会加速三高发病率和致死率。管控现金流、优化债务结构、www.58yuanyou.com降低资本杠杆，重压下如何防止大而不倒和被并购风险？
方向四 / 收并购和权益合作
专修案例：新城并购、融创并购、世茂并购、金科仁恒合作
当合作开发和收并购成为新常态，如何选取优质项目和优质资产，复盘类似案例，总结合作与并购模式的成与败，为健康发展提供有益参原由网考。何时合作、和谁合作？如何处理并购中产生的战略适配、文化融合、人力资源和净值调查等问题是房企必修课。
课题导师
导师专业教辅，亲授独家秘笈
课题组长
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作为地产圈知名职业经理人，余英向来以敢作敢为的“真性情”示人，他曾多次准确预测楼市走向，在业内素有“余老大”和“预言帝”之称。其职业路径也尽显果敢和魄力。在加入地产圈之前，他曾担任广州市城市规划局处长，此后掌舵广东保利10年之久，成就了保利广州和保利广东的跨越式发展，此后加盟宝能，现如今，担任融创执行总裁，负责他了解并擅长的广深区域。
余英对市场有着精准的把握和深刻的见解，他曾直言，面对当前自我确定与外界不确定的分水岭，房企需要最大限度的清晰把握确定性。显然，未来的分工会更加精细化，开发商在企业中所占的股份会越来越少，因为它们会出让越来越多的股权给金融机构，开发商的角色主要就是操盘。
2008年金融危机之际，吴建斌严控风险使中海免受危机困扰；2014年加盟碧桂园，随后三年他将融资成本从8.5%降至4.9%，净资产负债率控制在70%以下；2017年履新阳光城，一手降其负债，一手增其融资，“双赢机制”计划覆盖172个项目，年回报率达35%，成就了行业跟投机制的一场颠覆。面对房地产投融资困局，吴建斌有着自己的理解。
在吴建斌看来，好房企一定是金融管控到位的企业，具体表现在4个方原由网面：1.负债管理水平要稳定；2.资金高周转模式和毛利率要高于行业平均水平；3.每年要关注两次经营现金流为正的演变；4.资金池里永远要有保命的钱。“尤其在房企过了千亿之后，特别是在奔向万亿道路时，‘均好’至关重要。”吴建斌如是说。
特约导师
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2011年加盟世茂，廖鲁江以全行业第一家全线ERP系统为基础，深度整合设计、成本、营销、财务和节点管控，成就行业内运营牵引公司业绩，利润快速增长的先河。2018年履新大发后，他从战略入手，围绕千亿目标，再次发力，希望通过深度诠释“情景地产+”再造一段传奇。投身房地产行业近二十年，廖鲁江深谙行业发展之道。
进入存量时代，新周期、新赛道的话题备受热议，在廖鲁江看来，对于中小型房企而言，保持稳健和可持续的增长才是在这个赛道上的正确玩法。其一，要控制杠杆率。可能未来的一段去杠杆是必然，企业需要下工夫控制自己的杠杆率，控制自己的现金流；其二，更多的关注产品。转变过去过分关注规模、增长率、杠杆比例、周转速度的思维，今天，产品才是一个企业在新赛道上赖以生存的基础。
平稳期谋上行，繁盛期谋稳定，静淡期谋深耕，带领企业平稳穿越每个周期是职业经理人的使命。从阳光城到中南，辛琦始终坚定如初。2017年履新中南后，他见证并推动了中南从963亿、1466亿再到1980亿的大跨越。
随着存量时代的到来，房企纷纷开启多元化转型，从零星尝试到蜂拥而上，渐成燎原之势。多元化是良药还是砒霜？辛琦认为，要从两个角度考虑。第一，选择与主业相关的领域，如文旅、医疗、康养，而造车、机器人可能跨度更大；第二；看钱从哪来。对于投资周期长的项目，在商业模式还没有完全看透的情况下，只有央企和规模在TOP5、TOP3的头部房企。
马红漫，被誉为“最懂经济的媒体人”。面对中国经济现状，他认为要用理性思维辨别真伪。他总能针对财经新闻给出专业性极强的评论，坚持把揭示新闻背后的含义作为突破点，根据数据去预判未来政策变化的方向//www.58yuanyou.com。这些特质也充分体现在他的课程之中。
利用人口和土地红利而经济崛起的中国，已然迎来了“刘易斯拐点”。当下的时间节点，中国的整体经济结构必须从以依赖房地产为主转型到科技创新中去。马红漫曾表示，2020年，中国宏观经济有三大看点：一是从房地产转向科技创新是历史必然；二是未来成功的基础依旧是经济增长速度，需要长时间将增速控制在5%以上；三是科技何时能够带动宏观经济依旧是谜题。
29岁，卫哲成为普华永道史上最年轻的合伙人之一；32岁担任百安居中国区总裁，也是最年轻的世界500强中国区总裁；36岁担任阿里巴巴B2B总裁；如今，他是嘉御基金的创始人，管理着10亿美金的资产。
作为清醒的投资人和商业世界的观察者，卫哲认为，当下肯定告别了中国经济的黄金时代，但是2020年会初步告别寒冬，2021年后会迎来白银时代。身处寒冬，更要看准商业本身的价值，不盲目追逐风口，结合经济周期和行业周期进行投资，才能创造风口。
学长学姐说
易居沃顿好不好，他们说了算
朱雍
上坤集团上海区域总经理
第六期PMBA房地产金融课题组学员
Q：在易居沃顿最大的收获是什么？
A：最大的收获是系统学习了房地产最新的发展趋势，了解了标杆同行在投资、开发、融资等方面的优秀成果，并结交了优秀的同学，为合作发展提供了机会。
卞文军
万科上海区域工程客服中心合伙人
第七期PMBA房地产金融课题组学员
Q：您觉得最有借鉴意义的一个案例或一次参访是？
A：台湾的游学给我留下的印象最深刻，这www.58yuanyou.com次选修参访让我对旅游地产的开发和运营有了更直观的感受。
胡蕾
中国金茂福州公司副总经理
第八期PMBA房地产投融资课题组学员
Q： 您对学弟学妹有怎样的学习建议？
A：1.作为一个房地产大佬或者新星，必须来易居沃顿研修，非常值得；2.每一门课程都要来认真听讲，因为这都是前辈们的毕生精华，另外当你像我一样获得学霸奖的那一刻，你会觉得所有的坚持都值得；3.认真思考，积极互动，有问题勇敢的问出来，可能你会觉得困扰了很久的课题，被一个团队帮你解决了；4.所有的拓展课程一定要去，否则你不会知道松花湖的雪景有多美，滑雪道有多酷，雪夜的大鹅火锅有多好吃，日本的园林有多精致，企业有多匠心；5.一定要来哦，班主任又美又酷！
限招这些人
如果不满足条件，请留意其他课题组
-房地产开发企业负责投资拿地、兼并收购、企业融资等条线的总裁/总经理/负责人
-房地产开发企业负责财务管理、运营管理等条线的CFO/COO/FC
-房地产产业链投资商、服务商、负责房地产相关业务的总裁/总经理
-基金/银行/券商等相关投资机构的董事合伙人/高级基金经理
-房地产开发企业事业群/区域公司/城市公司的总裁/总经理
-以上企业三级内向CEO汇报工作的高级管理者
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