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关键词：学区房&350W
问：您好，看到您关于杭州楼市的回答，觉得很好，所以想请教您一下。
我是硕士毕业刚回杭州落户工作的女生，目前单身，想买学区房，预算也是350万，小2室。
最近问问中介，第一梯队的好学区都太贵了，或者1室花350万买下感觉不太划算。
看来看去，只有嘉绿苑小学的学区房，350万勉强能兜得住。
像我这样的情况，适合买学区房吗？嘉绿苑的学区房值得入吗？
我单位倒是就在嘉绿苑这边，通勤步行就可以了。
另外，雅仕苑360万、2室2厅、80+，金成花园360万、2室1行、75+，学区竞舟小学+西溪中学，怎么选择好?
我核心需求是婚前自住+学区房+未来出租或转手。多谢!
杭州房叔：这一带的老房子缺点就是房龄较长，整体居住体验一般，依赖学区，保值大致上没有太大的问题。对你来讲通勤上拥有优势，是可以考虑的。
嘉绿苑小学+十三中嘉绿苑校区、竞舟小学+西溪中学是大致相当的学区水平，从近年的情况看，竞舟+西溪组合更优一些，选择哪一个要看具体房源的性价比了。
雅仕苑、金成花园、恩济花园的小户型近期挂牌量不小，可以多花点时间淘一淘，二手没有捷径，只有多跑多看才有机会捡到性价比更好的。
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关键词：蓝天城市花园&三里亭
问：哎…家里那位男士看中了文原由网晖大桥东的蓝天城市花园148方06年的房子，一楼精装修525万。单价的确是很低了。他怕房价涨，想买，等以后去住。
但是我觉得那个地方没www.58yuanyou.com有学区，我们有2个小孩，小的才几个月，等我们在求是小学本部读好，初中再上完搬过去要十几年以后。
虽然是精装，租给别人过了以后也没有用了，如果要以房养房还要分割租才能高一点租金。
所以我不太想买，花了几百万，还要还贷，却是给别人住。自己还在这个求是村蜗居。
因为现在二套摇号基本上摇不中或者不能摇了，所以我想如果要买一套大一点的房子改善一下，也要买一个带点学区的二原由网手房，大不了十几年以后卖掉再置换。
但是他却觉得到时候置换买不回现在看好的蓝天城市花园这套。您觉得呢？
当然现在买一套大一点的带学区的二手房也在600万左右，他觉得这么贵买个这种房子不划算。那套这么大才525万性价比高，而且今后文晖大桥这个地方地铁上盖综合体以及嘉里中心就建在边上，住住还是蛮好的。
所以我们两个想法不同了，给点意见呗。
杭州房叔：很可惜，要给你老公泼泼冷水了。首先三里亭区域利好基本出尽，哪怕有地铁上盖、嘉里中心这些板块的前景，但和蓝天城市花园这样的小区已经基本无关了。
二手房保值增值的几大要素：户型小、带学区、楼层好，你们一样都没沾上。最怕最怕的就是不带学区的老破大，这也是为什么这个房子现在只要3.5万单价的原因，以后相对新小区、同小区小面积的房源来说，单价还会继续拉开。
你们现在孩子都在求是本部，买这房子显然不是为了现在的居住需求的，那买来干什么呢？
保值增值没有任何的前景，甚至连保值都难。哪怕在东山弄买个大一点的房子，都会比这个房子强。我给你们的建议是：
1.就地租房，租个大一点的，改善下居住环境，小的也租掉。闲钱参与一手房的摇号，次红盘的摇号都可以参与，这个主要是为了家庭的资产保值。
孩子初中毕业后，你们的学区房肯定要处理掉的，那个时候投资的楼盘涨幅比较好了，可以卖掉换一套适合你们居住的楼盘。这是上策。
2.就地买一个大一点的学区房改善。大户型的学区房投资潜力有限，但至少不会贬值，至少至少比蓝天城市花园强，等孩子毕业后卖掉换房。这是中策。
3.如果真的太喜欢三里亭一带了，有些人的乡土情结真的是很难缓解的，我也理解。可以考虑购买绿城的春月锦庐，好歹是个新房，保值能力会比蓝天城市花园强很多。这是备选方案。
以上供你参考。
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关键词：二手房&250W
问：房叔好，介绍一下自己的情况：
在主城区工作，预算为180-250w，高一点280w，希望可以靠近地铁，通勤时间1H，希望小区安全性好些。符合人才条件，不符合无房家庭。
自己做了点功课，新手，得到的结论可能不太对哈。
分析了一波二手房，基本靠近地铁的房龄在10年内的60平小户至少是在250-300w，大于10年房龄的才可能在200w左右。不过优势在有依附于学区的潜在价值。
是不是可以理解为，跟限价新盘相比，选择超过10年房龄的学区小户二手房才比较划算呢?
您会建议我怎样找二手房呢，方便的话能推荐几个好点的板块或者小区。
新房的话，您觉得哪些楼盘可以推荐一下呢？11月及以后才摇号的为佳，谢谢呀。
杭州房叔：考虑市区的二手房，就是选择便利性，但是学区不强的二手房，保值升值都偏弱一些，大多居住环境也不是最好；学区强一些的，这个预算还比较难找。
寻找二手房的方法，除了就近选择之外，基本就是沿着你最方便的地铁找，影响房龄长的小区保值和升值的最重要因素，在于学区和地铁，基本都是围绕这两个要素来寻找和比较。
你有人才资格，按理说当下更应该参加摇号，类似三墩北紫璋台、彩虹轩、融信天澜这些项目，都是性价比高的；280万预算的话映月璟园也可以够一下。
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关键词：营业税
问：你好，房叔，我考虑了下，我把名下的房子以极低的价格卖给父母（比如20万），没有满两年，营业税5.5%是否按照20万的价格基数来算？
杭州房叔：营业税有最低价格控制线的，不允许成交纳税价格低于这个价格的，否则岂不是成了大漏洞了。
你的情况如果没有满二，还不如赠与给父母，3.05的//www.58yuanyou.com税收成本，今后要出售，也是同样的税收比例。
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关键词：预算评估
问：房叔，请教个问题。我其实杭源里，养云，也都在考虑范围内，杭源里后来考虑离高架太近。养云现房，装修品质其实和珊瑚沙相差不大，养云的价格胜在地段。
两个楼盘的3成首付都能付，当初楼房总价心里价位从300多万，上升到400万，再到500多万，所以700万的房子觉得太高了，不确定自己能不能承受。
但现在养云卖光了，又心生后悔，是不是自己对买房评估不足，想问一下如何考虑，自己能买多贵的房子？是三成首付够了就买？本人私企小老板，年入100万左右。
杭州房叔：个人并不建议压力太大，疫情影响远远未知，还是建议量力而行，适当保守一些为好。除非是短期投机获利，而且是明确能够获利的项目，适当搏一把是可以的。
自住选择上，长期的还贷压力要有心理准备，尽管你的收入挺可观。
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关键词：学区房&城西
问：房叔你好，看了你关于良渚学校的文章，想跟你咨询下。
目前住在良渚未来城1期，孩子目前5个月，户口在良渚，富力中心又买了一套。
是以后搬到富力读未来科技城的学校好还是住到富力后，卖掉未来城的房子换到主城的房子好？如果要买学区房在小孩几岁时买比较www.58yuanyou.com合适？以后会在未来科技城住，买哪里的学区房比较方便？
杭州房叔：学区房购买，原则上肯定是尽量早，本身好的学区房就是硬通货，保值增值会比较好，而且热门的学区很可能会有落户年限的要求。
鉴于主城和余杭的学区差异，最好还是能够选择主城的学区。将来在未来科技城生活，最方便的就是蒋村，但是近期暴热，选房又贵又难；其次可以考虑申花和老城西。
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关键词：留香园&置换
问：你好，我六月份摇到了天阅云合源，摇到了一号，选了能直接看到运河的那一幢。然后契税没有提前交掉。
现在我们住在绿城留香园，只有100方，但是马上要有第二个孩子了。我想置换大一点的户型。隔壁绿城的鸣翠府的160多方就挺好的，预算也够。前提是卖掉留香园的100方。
所以如果现在卖掉留香园，云合源也还没有交付，大的孩子21年要上小学了，是不是没有地方读书了？或者等到孩子21年入学后再卖，再置换？
杭州房叔：你现在出掉，确实还需要解决户口挂靠问题，不然老大读书还真是个问题了。另外比较担心的是，留香园出掉，鸣翠府也不能保证摇中，这个是最纠结的地方。
稳妥一点是继续等一等了，等老大入学，出留香园，摇新鸿基江河汇。能否摇号中这个问题始终存在，太难了。
第二种选择是等云合源交付之后出掉云合源，再考虑置换，留着当下留香园这一套也是不错的。
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关键词：金田花园&学区
问：️你好房叔。关注你好久了。
现在我住在古墩路老小区，金田花园，对应的学校是文新小学。刚前几天用我父亲的名额摇号买了大华风情。
现在打算考虑把金田花园置换掉，去买西溪蝶园附近的50方左右的小房子，作为小孩上学用。这样等大华明年交房装修后，去那块读书也比较方便。
你觉得那里的房子现在已经涨价到7万多了，还合适入手吗？
杭州房叔：好难的选择，近期蒋村一带暴热，价格上了很多，虽然说跌价也很难，但是现在这个价格确实是比较高了，学区倒是确实值得看好，尤其是初中崇德。
金田花园所在学区文新稍弱，初中西溪中学也是上升态势；机场快线临近金田花园的风井有改地铁站的可能，对金田花园有一定利好。
当下的市场形势，有一定可能会继续出新政限制市场热度，结合上面所说的情况，个人建议可以适当观望一下，小朋友小班也还有一点时间余地，等到年底看看市场形势再做决定，稳妥一些，保底也是文新小学+西溪中学的学区组合，观止洋房过来距离上勉强也能接受。
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关键词：未来海&闲林
问：之前问过你关于房子的事情，最近未来科技城三兄弟有房子成交了五万多。
那我有一套在附近一点的未来海，最近看房的很多，我挂了298万，客户大概意思是再便宜几万可以一次性付款，你说这个价格现在出合适吗？还是说再等等明年看看？中介和我说现在趁行情好赶紧卖了。
杭州房叔：如果钱没有太好的去处，可以再持有一下的。未来海整体品质不错，闲林也是标杆，吃亏在位置，今后地铁也会有点远。
个人还是比较看好闲林能从万年坑里爬出来：一是未来科技城的拉动，良睦路打通以后交通状况会有一个不错的改善；二是期望17号线，能够整体改变闲林的房价，虽然未来海地铁有了也会远，但是整体板块起来了，未来海凭借品质也能上涨；三是闲林的整体面貌和商业，未来都会有所改观。
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关键词：二套房票&无房房票
问：房叔好，双节快乐！
跪求10月摇号攻略！我现在两张房票，一张有房一张无房。
现在大概策略是有房票摇价格高一些的4房，用来自住，上班在滨江，预算最好600以内吧，也可以适当提高，但是就要降低投资的预算了；
无房票用来摇价格低一些的，最好350万以内，看看10月份有没有红盘可以摇。
谢谢房叔，辛苦啦。
杭州房叔：好难好难，主要是现在的预售证申领变化比较大，所以我只能给你一个大致的建议。每天房叔推文底部，有公示和摇号信息的，可以看一下，头条没有的话就在二条底部，如果看到有兴趣的可以留言问我一声。
10月江南大致确定推盘的重点关注君品名邸，最后一次机会了肯定要把握；其次价格低些的市北几个，翠语华庭、星漫里、潮起云上、展望轩，可以选择摇，你滨江上班便利性也还可以的，省下来的钱可以提高投资预算。
投资的话，你是无房票，参考一下房叔公众号9月8日的“红盘推文”，价格够得上的基本都可以摇；
10月大部分红盘都不确定是否能开；沐宸院可以关注一下，如果推盘可以考虑摇，看好未来科技城的板块上限；预算低一些的大溪谷、蓝月春晓可以考虑摇，中线看好云城的带动，价格也低。
另外也可以考虑两张票同时摇号翠语华庭这几个市北的，保值都算还可以的选择。
如果只想摇红盘，就继续等紫璋台、彩虹轩、前宸、映月璟园这些。
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文章来源:杭州房叔
