清场交付：也叫“交吉”，即将拍卖的房产交付给买受人。从法律上严格来说，清场交付本应该是法院执行过程当中的一个环节。对于买受人而言，能否顺利收房关系到能否取得房产的使用权，也是房产所有权当中最重要的一项权能。
一、为什么说清场交付问题是法拍房最大的坑呢？
随着法制环境日渐完善，很多法拍的问题处理都有规可循。过户凭法院裁定缴清税费就没有问题；税费、学位等提前做好尽职调查，情况基本都能掌握。但是作为老大难的清场交付问题依旧是个大坑！关键是各种情况都可能出现，导致处理起来时间、精力、费用成本的不确定性很大。
二、清场交付问题的由来
曾经的法拍房法院都不负责收房，有些公告甚至会明确说明法院只提供执行裁定等文件，不负责清场交付，也就是一般所说的不交吉拍卖。
最近几年，因为涉及纠纷较多，各地法院为了规范执行，也都陆续出台了指导意见，没有特殊情况应清场交付。以广东为例：2019年6月27日，广东省高级人民法院引发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（本文末附了全文供大家参考），明确了司法拍卖以清场交付为原则。
但是法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，往往只是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明不负责清场交付，而是表述为只提供拍卖裁定等等。
从2019年下半年以来，可以感觉到广东高院对上述指导意见的执行力度明显加强，各地法院也配合成立了一些专门负责法拍的小组，开始执行以清场交付为原则。部分公告也会明确载明负责清场交付。
说到这插一句，可以看出法制环境日渐完善不是一句空话，必须要给广东的法院执行系统点赞！作为法律共同体的一员我也感到些许自豪！
三、法院不负责清场交付房产的处理
对于法院负责清场交付的房产，收房基本不存在实质性障碍，只是申请程序及时间的把握会有所差别。
对于法院不负责清场交付的房产也并非毫无办法，可以根据房产占有人的情况分类分析及应对。首先，团结一切可以团结的力量，梳理清楚我们可能可以获得支持的“队友”。一是法院，虽然法院不会强制执行到底，但是法院也希望买受人能尽快收房，诸如申请法院出面通知占有人搬离，裁定要求水电部门停水电，这些事项都是可以寻求法院去做的；二是物业，县官不如现管，物业作用不可小觑。物业是在房产所在地人手最为充足，调用成本最低的力量，也是强行换锁、清空房屋或者其他事项很好的见证人员。物业出于收取物业费的需求，往往也是倾向于买受人一边；三是当地民警或街道人员，面对可能发生的冲突，往往当地民警或街道人员也会出面协调，可以借助他们的力量给占有人施加压力。四是换锁师傅，绝对的关键人物，快准狠的换锁手法和果断配合往往能起到一击取胜的效果。
具体而言：
（一）被执行人及其关联方占有
最常见的有被执行人死猪不怕开水烫，主张所谓“个人唯一住房不能执行”，占有房产拒不搬出，更有甚者找来七大姑八大姨一起占有房产，强行碰瓷。不“补偿”就不走。
应对思路：法院施压，要求强制搬离，同时申请停水电，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。
（二）承租人占有
这点要先区分是串通伪造租约还是正常租约。
1、串通租约：一般表现为长租，10年、20年都不鲜见。虽然很多并不符合严格的“买卖不破租赁”条件，但往往买受人寻求相关部门帮助解决时，各部门都会以有租约为托词，建议买受人寻求司法途径解决。更为“高明”且“早有预谋”的被执行人还会在非抵押状态下签订租赁合同，造成表面上的合法租赁。
应对思路：基本同被执行人及关联方占有的情形。但是，如承租人满足非抵押状态下签订租赁合同、实际占有、真实支付租金等条件，长租合同形式要件满足，法院等相关部门都会要求买受人另案处理。
2、正常租约应对思路：一般好处理，正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。
（三）其他债权人占有
这种情况可谓千奇百怪，随便举两个我曾经处理过的案件：比如，当年帮被执行人买房的中介因为中介费没有付清赖在里面不hkPMBLkX走；比如，装修到一半的房子没人居住，看似没有风险，但是拍下来后原来的装修公司就出来索要装修费。后续想卖房的时候，每次有买家上门看房，装修公司就会冒出来阻挠。总的理由都是原房主欠我的钱，你房子买的便宜，就理所应当“补偿”我。
应对思路：其他债权人占有的情形在现在的法制环境下也很难负隅顽抗，严格来说可以定义为非法侵入住宅，完全可以要求相关部门处理。需要提醒一下的是，要注意与相关部门的“沟通技巧”。
综上应该可以发现，之所以说清场交付问题是个大坑，就是因为虽然有可以参照的处理思路，但没有可以完全照搬的确定程序和方法。如有问题，欢迎交流。
附件1：关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)
粤高法〔2019〕84号
为进一步规范全省法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产（以下简称执行标的物）清场移交工作，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定，制定本指导意见。
一、司法拍卖以清场移交为原则
1.除有本意见第10条列明的情形外，执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定，在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交hkPMBLkX而拒不移交的，强制执行。
2.执行法院可以根据案件具体情况，在拍卖前对执行标的物先行清场。
二、强制清场的方法和程序
3.强制迁出执行标的物，执行法院应当及时发布公告，责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离，并告知拒不搬离的法律后果。
4.指定期限到期后，被执行人或其他占有人拒不搬离的，执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等，并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留；仍拒不搬离的，依法强制清场；对涉嫌构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。
5.强制清场搬出的财物，由执行法院制作财物清单并运至指定处所，交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的，经征求申请执行人同意，可以交申请执行人或者其他人保管，并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的，将财物予以提存，提存费用由被执行人或者其他占有人承担。
6.执行法院可以探索建立专门的清场工作团队，并可以引入社会辅助力量协助开展强制清场工作。社会辅助力量主要负责对被执行人或者其他占有人有关财物的搬运装卸、仓储保管等工作。由此产生的费用由被执行人或者其他占有人承担。
7.执行法院依靠自身力量强制清场确有困难或者执行标的物不在本法院辖区的，可以逐级报请上级法院协同执行。
8.执行法院要争取地方党委政法委的支持，建立公安、城管、消防、乡镇街道、120急救中心、供水、供电、供气等部门参与的强制清场执行联动工作机制。
9.对于重大、敏感的强制清场案件，执行法院要制定执行预案，做好风险评估，并邀请强制清场工作联动成员单位参与。必要时，邀请人大代表、政协委员和新闻媒体等见证执行。
三、不予清场移交的情形
10.符合下列情形的不予清场移交:
（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；
（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；
（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；
（4）其他法律和司法解释规定不移交的。
11.不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第（3）项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。
12.执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。
13.本指导意见自印发之日起施行。
（广东省高级人民法院办公室2019年6月27日印发）
附件2：其他省市法拍房清场交付相关原则：
江苏高院：司法拍卖房屋应先腾空后拍卖
2019年原由网1月31日，江苏省高级人民法院印发《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》，其中明确：
除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。
除此之外，江苏高院早在2017年4月就出台了《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》，第三条“关于清空、交付//www.58yuanyou.com要求”规定：
法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖；法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产，一般均应负责交付买受人。
安徽高院：法拍房必须在交付前予以清空
2018年8月15日，安徽省高级人民法院执行局印发《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》，其中第三条规定：
执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖；确有特殊情况未能清空原由网的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空。执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋，应负责交付。
福建福安法院：拍卖成交后一个月内腾空
2018年6月1日，福建省福安市人民法院发布《关于执行强制腾房的若干规定》，第一条“腾房的时间要求”规定：
凡提交拍卖的房产，一般在提交拍卖前腾空；未腾空的，要求在拍卖成交后一个月内腾空，至迟不得超过二个月。执行局每月至少组织两次腾房行动，时间为每月上旬的周五和下旬的周五，必要时可随时组织强制腾房。
北京高院：对拒不履行腾退义务的被执行人，可采强制执行措施
2014年11月19日，北京市高、中级法院执行局（庭）长座谈会召开了第六次会议，并发布《关于强制执行腾房类案件若干问题的意见》。文件第五部分提到：
“对拒不履行腾退义务的被执行人，可采取责令支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等间接强制执行措施。各种间接强制执行措施可单独适用，也可同时适用。间接强制执行措施可以单独适用，也可以与直接强制执行措施一并适用。在同一案件的执行过程中，间接强制执行措施可以多次适用。”
