南京部分板块二手房情况不容乐观！
刚刚！我在链家上看到，江北超级大盘威尼斯水城，猛降3000元/㎡成交。
关键是，这套房源还带装修，房主调价3次，最终以1.9万/㎡，低于小区均价3000元/㎡成交……
1
惨！猛降3000元/㎡成交，威尼斯水城房价3年未涨！
今天，我在链家网上看到，桥北超级大盘——威尼斯水城，近期成交了一套85.88㎡的房源，总价167万，单价仅19423元/㎡。
链家数据显示，该套房源带看次数还算多，但业主调价3原由网次，才成交。这样算下来，该套房源单价仅1.9万/㎡。
据链家数据显示//www.58yuanyou.com，小区均价为22205元/㎡，远远高于这套成交房源的单价！
我向出售该套房源的中介了解情况，中介透露：该套房源由于业主急着换房，因此成交价有些低。这几年威尼斯水城房价比较稳定，成交价基本在2-2.3万/㎡
2
交通拥堵！房价涨不动！中介劝我去别的小区买房……
今天，我来到威尼斯水城实探，并向周边中介打探消息，得到了3点原因：
1、人流量大！交通拥堵！
在与中介沟通交流的过程中，我了解到，威尼斯水城占地4500亩，规划24个街区，总共4万多户，算下来，小区超10万人口了。
中介透露到：“这边居民太多了，早高峰挤不上公交车、赶不上地铁是常有的事情。”
在实探过程中，我发现柳原由网洲东路地铁口停了不少电瓶车。
中介告诉我：“小区太大了，有的街区到地铁站要走20多分钟，上班族为了赶时间，会骑电瓶车到地铁站。一般到了上下班的点，这里都是人挤人的。”
2、小区挂牌量大！刚需过渡，换手率高！议价空间大！
链接网显示，小区目前在售房源有1694套。
“小区换手率太高了，想涨价也不太容易。”
我了解到，由于威尼斯水城房价较低，不少刚需会先选择这里买房，但两三年后便会考虑换房。因此，小区房源出售时，议价空间也比较大。
我在链家网上看到，不少房源都标明诚心出售，可议价。
3、威尼斯水城新房在售！二手房涨不动！
我了解到，威尼斯水城目前仍有新房在售，当我问起新房价格时，中介直言：“毛坯1.9万/㎡左右，新房价格在这了，二手房价格实在是涨不动！不光是第十街区，威尼斯水城的房价都在往下跌。”
“别看我们小区二手房成交量多，1个月200多套，要知道，这个小区周边最少有100家中介门店，平均下来，一个月门店成交没多少。很多买房人听说还有新房，就奔着新房去了。”
实探过程中，我还发现，中介会主动向买房人推荐其他小区二手房或江北其他新房。
3
周边配套成熟！小区体量大！物业管理难度增加……
从大门一眼看去，小区门口有物业人员看守，但小区门禁不严，只要和保安说一声，便可以进入小区内。
我发现，小区部分单元门禁敞开状态。
部分街区，存在非机动车乱停放的现象。
小区道路宽广，车辆也整齐停放在车位里，路面也还算干净。据了解，威尼斯水城的绿化率高达43%，小区内园林景观设计也丰富多样。
小区并未限制外卖员进入小区，外卖配送到家，方便业主。
“平时物业服务都挺好的，你看，现在特殊时期，进入小区要测量体温才可以进入的。平时忘带卡，保安也会帮我们刷卡。主要是小区体量太大，物业管理难度也在增大。”业主说道。
在实探过程中，我发现小区周边配套成熟，路边有美发店、水果店、烧烤吧、龙虾馆、小吃店……十分有烟火气。
威尼斯水城的学区小学为JTvwIwfhhy琅琊路小学威尼斯水城分校，原由网初中是二十九中威尼斯水城分校，且学校就在家门口。
对于这个小区，你怎么看？
